تفاوت افراز، تفکیک و تقسیم در هدف و شرایط استفاده از آنهاست. افراز برای جدا کردن سهم شرکا از یک ملک مشاع انجام میشود؛ تفکیک یعنی تبدیل یک ملک به قطعات کوچکتر، حتی اگر فقط یک مالک داشته باشد؛ و تقسیم، مفهومی گستردهتر برای پایان دادن به حالت اشتراک در انواع اموال است.
برای مثال، اگر دو نفر در یک زمین شریک باشند و بخواهند سهم هرکدام جدا شود، موضوع «افراز» مطرح میشود. اگر مالک یک زمین بخواهد آن را به چند قطعه کوچکتر تبدیل کند، باید برای «تفکیک» اقدام کند. اما اگر چند وارث بخواهند تمام داراییهای متوفی، مانند خانه، خودرو، پول و طلا را میان خود مشخص کنند، موضوع «تقسیم ترکه» مطرح خواهد شد.
اشتباه گرفتن این سه اصطلاح میتواند باعث مراجعه به مرجع نادرست، رد درخواست، طولانیشدن پرونده و تحمیل هزینههای اضافی شود. در ادامه، تفاوت افراز، تفکیک و تقسیم را از نظر مفهوم، مالکیت، مرجع رسیدگی، نیاز به رضایت شرکا و نتیجه نهایی بررسی میکنیم.
جدول تفاوت افراز، تفکیک و تقسیم
| معیار مقایسه | افراز | تفکیک | تقسیم |
|---|---|---|---|
| مفهوم | جدا کردن سهم یک یا چند شریک از ملک مشاع | تبدیل یک ملک به قطعات کوچکتر | پایان دادن به اشتراک در مال یا مجموعهای از اموال |
| موضوع | فقط مال غیرمنقول مشاع | مال غیرمنقول؛ مشاع یا غیرمشاع | اموال منقول و غیرمنقول |
| تعداد مالکان | حداقل دو شریک | ممکن است ملک یک یا چند مالک داشته باشد | معمولاً میان چند شریک یا وارث |
| هدف اصلی | مستقل شدن سهم شرکا | کوچکتر کردن قطعات ملک | تعیین سهم نهایی هر شریک یا وارث |
| نیاز به رضایت همه | همیشه لازم نیست | معمولاً با درخواست مالک یا مالکان | ممکن است توافقی یا اجباری باشد |
| مرجع اصلی | اداره ثبت یا دادگاه، حسب مورد | اداره ثبت با رعایت ضوابط شهرداری | توافق شرکا یا مرجع قضایی |
| پایان اشاعه | اصولاً بله، نسبت به سهم جداشده | لزوماً خیر | معمولاً بله |
| امکان اقدام یکجانبه | یکی از شرکا میتواند درخواست کند | معمولاً مالک یا مالکان درخواست میکنند | هر شریک میتواند اصل تقسیم را مطالبه کند |
| نمونه رایج | جدا کردن سهم دو شریک از یک زمین | تبدیل یک زمین به چهار قطعه | تقسیم اموال باقیمانده از متوفی |
افراز چیست؟
افراز به معنای جدا کردن سهم مشاع یک یا چند شریک از یک مال غیرمنقول است. در نتیجه افراز، سهم هر شریک که پیشتر بهصورت پراکنده در تمام ملک وجود داشت، به بخش مشخص و مستقلی تبدیل میشود.
برای مثال، اگر دو نفر هرکدام مالک سه دانگ از یک زمین ۱۰۰۰ متری باشند، پیش از افراز نمیتوان گفت ۵۰۰ متر شرقی متعلق به شریک اول و ۵۰۰ متر غربی متعلق به شریک دوم است. هر دو شریک در تمام ذرات زمین سهم دارند. اگر ملک قابل افراز باشد، پس از انجام افراز، سهم هرکدام در قطعه مشخصی قرار میگیرد.
مطابق ماده ۵۸۹ قانون مدنی، هر شریک اصولاً میتواند تقسیم مال مشترک را درخواست کند؛ مگر آنکه تقسیم به موجب قانون ممنوع باشد یا شرکا به شکل الزامآوری تعهد کرده باشند که مال را تقسیم نکنند. قانون مدنی، مواد ۵۸۹ و ۵۹۰
ویژگیهای اصلی افراز
- موضوع افراز باید مال غیرمنقول، مانند زمین، خانه یا باغ باشد؛
- ملک باید حداقل دو مالک داشته باشد؛
- هدف، جدا کردن سهم مشاع شرکا است؛
- درخواست افراز میتواند از طرف یکی از شرکا مطرح شود؛
- رضایت تمام شرکا برای اصل درخواست افراز ضروری نیست؛
- سهم هر شریک باید متناسب با میزان مالکیت او مشخص شود؛
- افراز نباید برخلاف قوانین شهرسازی، ثبتی یا مقررات مربوط به حدنصاب باشد؛
- اگر ملک قابل افراز نباشد، امکان درخواست فروش آن وجود دارد.
تفکیک چیست؟
تفکیک در امور ثبتی به معنای تبدیل یک ملک به دو یا چند قطعه کوچکتر است. برخلاف افراز، برای تفکیک لازم نیست ملک حتماً مشاع یا دارای چند مالک باشد. مالک یک زمین ششدانگ نیز میتواند با رعایت ضوابط قانونی، درخواست کند زمین او به چند قطعه تقسیم شود.
برای مثال، مالک یک زمین ۱۲۰۰ متری ممکن است تصمیم بگیرد آن را به چهار قطعه ۳۰۰ متری تبدیل کند. در این حالت، هدف جدا کردن سهم شریک نیست؛ بلکه پلاک اصلی به قطعات کوچکتر تبدیل میشود.
ویژگیهای اصلی تفکیک
- ملک میتواند یک مالک یا چند مالک داشته باشد؛
- وجود اختلاف میان شرکا شرط تفکیک نیست؛
- هدف، کوچکتر کردن مساحت و ایجاد قطعات جدید است؛
- تفکیک باید با ضوابط شهرداری و مقررات ثبتی سازگار باشد؛
- در املاک مشاع، تفکیک بهتنهایی لزوماً شراکت را پایان نمیدهد؛
- سهم مشاع مالکان ممکن است پس از تفکیک نیز در تمام قطعات باقی بماند؛
- نتیجه عملیات در صورتمجلس تفکیکی درج میشود.
برای بررسی کامل این سند و نحوه دریافت آن، مقاله صورتمجلس تفکیکی چیست؟ را بخوانید.
تقسیم چیست؟
تقسیم مفهومی گستردهتر از افراز و تفکیک دارد و به معنای خارج کردن مال یا اموال از حالت اشتراک و تعیین سهم مستقل هر شریک است.
موضوع تقسیم میتواند شامل موارد زیر باشد:
- ملک و زمین؛
- خودرو؛
- پول نقد؛
- طلا و زیورآلات؛
- سهام شرکت؛
- مطالبات مالی؛
- اثاثیه؛
- مجموعه اموال باقیمانده از متوفی.
بنابراین افراز را میتوان یکی از شیوههای تقسیم مال غیرمنقول مشاع دانست، اما هر تقسیمی افراز نیست. برای مثال، تقسیم پول، طلا یا خودرو میان وراث، افراز محسوب نمیشود.
تقسیم به چه روشهایی انجام میشود؟
با توجه به وضعیت مال و توافق شرکا، تقسیم ممکن است به یکی از روشهای زیر صورت گیرد:
تقسیم به افراز
اگر اجزای مال از نظر ارزش و کیفیت مشابه باشند، ممکن است مال متناسب با سهم شرکا جدا شود، بدون اینکه یکی از آنها ملزم به پرداخت مبلغی به دیگری باشد.
تقسیم به تعدیل
اگر اجزای مال از نظر ارزش یکسان نباشند، میتوان قطعات را بهگونهای تعیین کرد که ارزش سهم هر شریک با میزان مالکیت او متناسب شود.
برای مثال، ممکن است یک قطعه زمین به دلیل دسترسی بهتر یا موقعیت تجاری ارزش بیشتری داشته باشد. در این شرایط، صرف برابر بودن مساحتها برای رعایت سهم شرکا کافی نیست و ارزش قطعات نیز باید محاسبه شود.
تقسیم به رد
گاهی نمیتوان سهمها را فقط با تنظیم مساحت یا ارزش قطعات برابر کرد. در این صورت، ممکن است مالی به یک شریک اختصاص یابد و او برای جبران اختلاف ارزش، مبلغی به شریک دیگر بپردازد.
فروش مال و تقسیم بهای آن
اگر مال عملاً قابل تقسیم نباشد یا تقسیم باعث کاهش شدید ارزش آن شود، ممکن است مال فروخته و مبلغ حاصل متناسب با سهم شرکا میان آنها تقسیم شود.
مهمترین تفاوت افراز و تفکیک چیست؟
مهمترین فرق افراز و تفکیک این است که افراز برای جدا کردن سهم مالکان مشاع انجام میشود، اما تفکیک برای تبدیل یک ملک به قطعات کوچکتر است.
در افراز، وجود شراکت ضروری است؛ زیرا تا زمانی که ملکی مشاع نباشد، جدا کردن سهم شریک معنا ندارد. اما در تفکیک، حتی مالک ششدانگ یک زمین نیز میتواند درخواست تقسیم ثبتی ملک به چند قطعه را مطرح کند.
یک مثال ساده
فرض کنید یک زمین ۶۰۰ متری متعلق به دو شریک است:
- اگر هر شریک بخواهد سهم مستقل خود را تحویل بگیرد، موضوع افراز است.
- اگر مالکان فقط بخواهند زمین به سه قطعه ۲۰۰ متری تبدیل شود و مالکیت مشاع آنها در هر سه قطعه ادامه پیدا کند، موضوع تفکیک است.
- اگر زمین همراه با چند مال دیگر، مانند خودرو و وجه نقد، بین شرکا یا وراث تعیین تکلیف شود، موضوع کلی تقسیم است.
تفاوت افراز و تفکیک از نظر مالکیت
افراز فقط درباره ملک مشاع قابل تصور است. بنابراین باید حداقل دو شخص در ملک سهم داشته باشند.
اما در تفکیک، ملک ممکن است:
- متعلق به یک مالک باشد؛
- متعلق به چند مالک مشاع باشد؛
- متعلق به وراث باشد؛
- متعلق به یک شخص حقوقی یا شرکت باشد.
در نتیجه، تعداد مالکان معیار اصلی تفکیک نیست؛ بلکه هدف تبدیل ملک به قطعات کوچکتر است.
تفاوت افراز و تفکیک از نظر رضایت شرکا
درخواست افراز ممکن است بدون رضایت سایر شرکا مطرح شود. هر شریک اصولاً حق دارد پایان دادن به حالت اشاعه و جدا شدن سهم خود را مطالبه کند؛ مگر آنکه مانع قانونی یا قراردادی معتبر وجود داشته باشد.
اما تفکیک ملک مشاع معمولاً با همکاری مالکان انجام میشود؛ زیرا هدف، اجرای عملیات ثبتی روی کل ملک است، نه رسیدگی به اختلاف و جدا کردن اجباری سهم یک شریک.
به زبان ساده:
- افراز میتواند ماهیت اختلافی داشته باشد؛
- تفکیک معمولاً اقدامی ثبتی و غیرترافعی است؛
- تقسیم ممکن است با توافق یا از طریق مرجع قضایی انجام شود.
تفاوت افراز و تفکیک از نظر پایان مالکیت مشاع
یکی از مهمترین نکات این است که تفکیک ملک مشاع الزاماً به پایان شراکت منجر نمیشود.
برای مثال، اگر دو شریک یک زمین مشاع را به چهار قطعه تفکیک کنند، ممکن است هر دو نفر همچنان در هر چهار قطعه مالکیت مشاع داشته باشند. برای اینکه قطعه مشخصی فقط متعلق به یکی از شرکا شود، باید انتقال، تقسیمنامه، افراز یا اقدام حقوقی متناسب دیگری انجام شود.
در مقابل، هدف اصلی افراز این است که سهم شریک از حالت مشاع خارج و در بخش مشخصی از ملک متمرکز شود.
تفاوت افراز و تفکیک از نظر مرجع رسیدگی
مرجع رسیدگی به افراز با توجه به وضعیت ثبتی ملک و وضعیت شرکا متفاوت است.
مرجع افراز ملک ثبتشده
اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، اصل بر این است که درخواست افراز در واحد ثبتی محل وقوع ملک بررسی شود. این موضوع در ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع پیشبینی شده است.
موارد صلاحیت دادگاه
در مواردی مانند خاتمه نیافتن جریان ثبتی ملک یا وجود محجور یا غایب مفقودالاثر در میان شرکا، رسیدگی ممکن است در صلاحیت دادگاه باشد. رأی وحدت رویه شماره ۲۹/۵۹ نیز رسیدگی دادگاه در صورت وجود محجور میان شرکا را تأیید کرده است. رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور
مرجع تفکیک
تفکیک از طریق اداره ثبت اسناد و املاک انجام میشود؛ اما نقشه و درخواست تفکیک باید با مقررات شهرداری، حدنصاب قطعات، طرحهای شهری و سایر محدودیتهای قانونی سازگار باشد.
در مورد آپارتمانها نیز پس از تکمیل ساختمان و صدور پایان کار، صورتمجلس تفکیکی برای مشخص شدن واحدها، پارکینگها، انباریها، قسمتهای اختصاصی و مشاعات تنظیم میشود.
تفاوت افراز و تقسیم چیست؟
تقسیم عنوانی عام و افراز یکی از روشها یا مصادیق تقسیم مال مشترک است.
تقسیم میتواند درباره یک زمین، خودرو، پول، طلا یا کل ترکه متوفی انجام شود؛ اما افراز عمدتاً درباره مال غیرمنقول مشاع مطرح است.
برای مثال، اگر متوفی یک خانه، خودرو، مقداری طلا و وجه نقد باقی گذاشته باشد، تعیین تکلیف مجموع این اموال «تقسیم ترکه» است. ممکن است خانه میان وراث افراز شود، خودرو به یکی از وراث برسد و او مابهالتفاوت بپردازد یا اموال فروخته و بهای آن تقسیم شود.
اگر توافق میان وراث وجود نداشته باشد، امکان طرح درخواست قضایی وجود دارد.
تفاوت تفکیک و تقسیم چیست؟
تفکیک فقط درباره مال غیرمنقول انجام میشود و نتیجه آن ایجاد قطعات یا واحدهای کوچکتر است. اما تقسیم میتواند شامل هر نوع مال مشترک و حتی مجموعهای از اموال باشد.
همچنین تفکیک لزوماً مالکیت مشاع را از بین نمیبرد؛ درحالیکه تقسیم معمولاً با هدف تعیین سهم مستقل هر شریک و پایان دادن به اشتراک انجام میشود.
برای مثال:
- تبدیل یک زمین ۱۰۰۰ متری به پنج قطعه، تفکیک است؛
- اختصاص دو قطعه به شریک اول و سه قطعه به شریک دوم، میتواند بخشی از تقسیم مال مشترک باشد؛
- تعیین سهم هر وارث از خانه، خودرو، طلا و پول نقد، تقسیم ترکه است.
آیا ملک مشاع را میتوان تفکیک کرد؟
بله، امکان تفکیک ملک مشاع وجود دارد؛ اما تفکیک بهتنهایی سهم اختصاصی هر شریک را مشخص نمیکند.
اگر ملکی میان سه نفر مشترک باشد و به شش قطعه تفکیک شود، ممکن است هر سه شریک همچنان به نسبت سهم خود در تمام شش قطعه مالک باشند. برای اینکه هر قطعه به مالک مشخصی اختصاص یابد، باید میان شرکا تقسیمنامه تنظیم شود یا فرایند افراز و انتقال قانونی انجام گیرد.
بنابراین، تفکیک ملک مشاع را نباید با افراز آن یکسان دانست.
آیا برای افراز رضایت همه شرکا لازم است؟
خیر. یکی از شرکا میتواند حتی بدون رضایت دیگران درخواست افراز ملک را مطرح کند. البته پذیرش درخواست به این معنا نیست که ملک حتماً قابل افراز خواهد بود.
مرجع رسیدگی باید موضوعاتی مانند موارد زیر را بررسی کند:
- مساحت و موقعیت ملک؛
- میزان سهم هر شریک؛
- ضوابط شهرداری؛
- حدنصاب قطعات؛
- راه دسترسی؛
- امکان بهرهبرداری مستقل؛
- حقوق اشخاص ثالث؛
- وضعیت ثبتی ملک.
اگر ملک قابل افراز نباشد، امکان صدور گواهی یا تصمیم عدم افراز و سپس درخواست فروش ملک مطرح میشود.
آیا هر ملکی قابل افراز یا تفکیک است؟
خیر. امکان افراز یا تفکیک هر ملک به ضوابط قانونی و فنی بستگی دارد. ممکن است تقسیم فیزیکی ملک به دلایل زیر امکانپذیر نباشد:
- مساحت ملک کمتر از حدنصاب قانونی باشد؛
- تفکیک با طرح شهری یا ضوابط شهرداری مغایرت داشته باشد؛
- قطعات جدید راه دسترسی مناسب نداشته باشند؛
- افراز باعث ضرر قابلتوجه یا از بین رفتن کاربری ملک شود؛
- ملک کشاورزی مشمول محدودیتهای جلوگیری از خردشدن اراضی باشد؛
- تقسیم با حقوق اشخاص ثالث، رهن یا بازداشت ملک تعارض پیدا کند؛
- سهم شرکا به شکلی باشد که ایجاد قطعات مستقل ممکن نباشد.
در مقررات مربوط به جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی نیز تفکیک بهعنوان تبدیل مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر و افراز بهعنوان جدا کردن سهم مشاع شرکا تعریف شده است. آییننامه اجرایی قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی
اگر ملک قابل افراز نباشد چه میشود؟
اگر مرجع صالح تشخیص دهد ملک مشاع قابل افراز نیست، هر شریک میتواند پس از قطعی شدن تصمیم عدم افراز، فروش ملک را از دادگاه درخواست کند.
در این حالت، در صورت فراهم بودن شرایط قانونی:
- تصمیم قطعی عدم افراز ارائه میشود؛
- درخواست فروش ملک در مرجع صالح مطرح میشود؛
- ملک ارزیابی میشود؛
- فروش از طریق مزایده انجام میگیرد؛
- پس از کسر هزینهها، مبلغ حاصل متناسب با سهم شرکا تقسیم میشود.
غیرقابل افراز بودن ملک به معنی از بین رفتن حق شریک نیست؛ بلکه روش پایان دادن به شراکت از تقسیم فیزیکی به فروش و تقسیم بهای ملک تغییر میکند.
از کجا بفهمیم باید افراز، تفکیک یا تقسیم را انتخاب کنیم؟
برای انتخاب اقدام درست، ابتدا باید هدف خود را مشخص کنید:
اگر میخواهید سهمتان از ملک مشاع جدا شود
باید امکان افراز ملک بررسی شود.
اگر میخواهید ملک به قطعات کوچکتر تبدیل شود
باید برای تفکیک اقدام کنید؛ حتی اگر مالک تمام ملک باشید.
اگر میخواهید چند مال مشترک میان شرکا یا وراث تعیین تکلیف شود
موضوع تقسیم مطرح است.
اگر ملک قابل تقسیم فیزیکی نیست
ممکن است درخواست فروش مال مشاع و تقسیم بهای آن راهکار مناسبتری باشد.
اشتباهات رایج درباره افراز، تفکیک و تقسیم
تصور اینکه تفکیک همیشه شراکت را پایان میدهد
در ملک مشاع، تفکیک ممکن است فقط تعداد قطعات را افزایش دهد و مالکیت مشاع شرکا در تمام قطعات ادامه پیدا کند.
مراجعه مستقیم به دادگاه برای هر نوع افراز
مرجع افراز به وضعیت ثبتی ملک و وضعیت شرکا بستگی دارد. در بسیاری از املاک ثبتشده، ابتدا باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه شود.
استفاده از کلمه افراز برای تقسیم ترکه
افراز فقط بخشی از فرایند تعیین تکلیف اموال مشترک است. وقتی مجموعهای از اموال متوفی میان وراث تقسیم میشود، عنوان دقیقتر «تقسیم ترکه» است.
توجه نکردن به حدنصاب و ضوابط شهری
حتی اگر از نظر هندسی امکان تقسیم زمین وجود داشته باشد، ممکن است شهرداری یا مقررات مربوط به کاربری و حدنصاب، تفکیک یا افراز پیشنهادی را نپذیرند.
توافق شفاهی شرکا
توافق شفاهی درباره اختصاص قطعات ممکن است در آینده با اختلاف و مشکل اثبات مواجه شود. بهتر است تقسیمنامه و اسناد انتقال مطابق مقررات تنظیم شوند.
اشتباه گرفتن سهم مشاع با بخش مشخص ملک
مالک سه دانگ از یک زمین، پیش از افراز مالک نیمه شرقی یا غربی آن نیست؛ بلکه در تمام اجزای ملک به میزان سه دانگ سهم دارد.
مدارک مؤثر برای تشخیص مسیر درست
مدارک لازم با توجه به نوع اقدام متفاوت است، اما معمولاً بررسی اسناد زیر ضروری خواهد بود:
- سند مالکیت؛
- استعلام وضعیت ثبتی؛
- نقشه ملک؛
- مدارک شناسایی مالکان؛
- گواهی انحصار وراثت در املاک موروثی؛
- پایان کار ساختمان؛
- صورتمجلس تفکیکی؛
- تقسیمنامه یا توافقنامه قبلی؛
- اسناد مربوط به رهن یا بازداشت؛
- وکالتنامه رسمی، در صورت اقدام وکیل؛
- مدارک مربوط به حجر یا غیبت یکی از شرکا.
سؤالات متداول
فرق اصلی افراز و تفکیک چیست؟
افراز برای جدا کردن سهم شرکا از ملک مشاع انجام میشود، اما تفکیک یعنی تبدیل یک ملک به چند قطعه کوچکتر. تفکیک حتی درباره ملکی که یک مالک دارد نیز امکانپذیر است.
آیا افراز همان تقسیم است؟
خیر. تقسیم مفهومی عامتر است و درباره انواع اموال مشترک کاربرد دارد. افراز یکی از روشهای جدا کردن سهم شرکا در مال غیرمنقول مشاع است.
آیا تفکیک ملک مشاع باعث پایان شراکت میشود؟
خیر، لزوماً چنین اثری ندارد. پس از تفکیک ممکن است تمام شرکا همچنان در همه قطعات جدید مالکیت مشاع داشته باشند.
آیا یک شریک میتواند بدون رضایت دیگران افراز بخواهد؟
بله. هر شریک اصولاً میتواند درخواست افراز ملک مشاع را مطرح کند، مگر اینکه مانع قانونی یا تعهد معتبر بر عدم تقسیم وجود داشته باشد.
افراز ملک در اداره ثبت انجام میشود یا دادگاه؟
اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، اصل بر صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک است. در بعضی موارد، مانند خاتمه نیافتن جریان ثبتی یا وجود محجور یا غایب مفقودالاثر میان شرکا، دادگاه صالح به رسیدگی خواهد بود.
آیا مالک ششدانگ میتواند درخواست افراز کند؟
خیر؛ چون افراز زمانی معنا دارد که ملک مشاع و دارای حداقل دو شریک باشد. مالک ششدانگ برای تبدیل ملک خود به قطعات کوچکتر باید درخواست تفکیک بدهد.
آیا تفکیک بدون رضایت شریک امکانپذیر است؟
تفکیک ملک مشاع معمولاً به همکاری و درخواست مالکان نیاز دارد. اگر هدف یکی از شرکا جدا کردن اجباری سهم خود باشد، باید امکان افراز بررسی شود.
اگر ملک قابل افراز نباشد، تکلیف شریک چیست؟
پس از قطعی شدن تصمیم عدم افراز، شریک میتواند با رعایت شرایط قانونی، فروش ملک مشاع را از دادگاه درخواست کند تا بهای حاصل متناسب با سهم مالکان تقسیم شود.
تفاوت تقسیم ترکه با افراز ملک چیست؟
تقسیم ترکه شامل تعیین تکلیف تمام اموال متوفی، اعم از منقول و غیرمنقول است. افراز فقط میتواند یکی از اقدامات لازم برای جدا کردن سهم وراث در یک ملک مشاع باشد.
جمعبندی
افراز، تفکیک و تقسیم هر سه با جدا کردن مال ارتباط دارند، اما کاربرد یکسانی ندارند. افراز برای جدا کردن سهم شرکا از ملک مشاع است؛ تفکیک برای تبدیل یک ملک به قطعات کوچکتر انجام میشود و تقسیم، مفهوم گستردهتری برای تعیین سهم شرکا یا وراث در انواع اموال دارد.
مهمترین نکته این است که تفکیک ملک مشاع لزوماً شراکت را پایان نمیدهد، اما افراز با هدف خارج کردن سهم شریک از حالت اشاعه انجام میشود. همچنین مرجع رسیدگی به افراز ممکن است اداره ثبت یا دادگاه باشد، درحالیکه عملیات تفکیک عمدتاً از مسیر اداره ثبت و با رعایت ضوابط شهرداری انجام میشود.
پیش از اقدام باید وضعیت سند، جریان ثبتی، تعداد مالکان، وجود محجور یا غایب، ضوابط شهرداری و امکان تقسیم فیزیکی ملک بررسی شود. انتخاب اشتباه میان افراز، تفکیک و تقسیم میتواند فرایند رسیدگی را طولانی و پرهزینه کند.