مفهوم تغییر کاربری
عبارت کاربری، منشاء در نوع استفاده از ملکی (زمینی) دارد که با توجه به طرح تفصیلی شهرها، طرح هادی روستاها، براساس چگونگی استفاده از آن و فعالیت‌های مربوطه توسط مراجع ذی‌صلاح مشخص می‌شود. این موارد شامل کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری اداری، کاربری صنعتی، کاربری معدن، کاربری زراعی، کاربری ورزشی، کاربری آموزشی، کاربری فضای سبز و… است.
بنابراین زمین‌ها کاربری‌های متفاوتی بر اساس ذات منطقه جغرافیایی، مقررات قانونی یا حتی بسته به نوع استفاده عموم شهروندان می‌توانند داشته باشند. بدیهی است که در راستای اعمال حق مالکیت اراضی و در صورت لزوم تغییر کاربری آن، مقررات و قوانینی وضع شود تا از تلف شدن و هرج و مرج در جامعه جلوگیری به عمل آید و دفاع از حق مالکیت افراد طبق اصل ۴۷ قانون اساسی و ماده ۳۰ قانون مدنی محقق گردد.
قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها
قانونی که ناظر به این موارد است، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، به همراه آیین‌نامه اجرایی و طرحی به نام طرح هادی است که به تفصیل به تعیین آن خواهیم پرداخت.
تبصره 1 ماده 3 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها اشعار می‌دارد: تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین، تا پانصد متر مربع، فقط برای یک بار و احداث دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.
بنابراین حوزه شمول تغییر کاربری اراضی وقف این ماده تا حدودی مشخص می‌شود.
ماده 4 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مقرر می‌دارد: تغییر کاربری زمین کشاورزی و باغ صرفاً پس از اخذ مجوز از جهاد کشاورزی امکان‌پذیر است.
گاهاً افرادی هستند که در راستای گسترش صنعت کشاورزی یا حفظ و توسعه آن اقدام به تغییر کاربری می‌نمایند.
تبصره 4 ماده 2 قانون فوق الذکر مقرر می‌دارد: احداث گلخانه‌ها، دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه‌های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها، بهینه‌کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی‌شود. موارد مذکور با رعایت ضوابط زیست‌محیطی و با موافقت سازمان‌های جهاد کشاورزی استان‌ها، بلامانع است.
تبصره 5 ماده 2 اشعار می‌دارد: اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از کلیه ضوابط مقرر در این قانون مستثنی هستند.
تعریف طرح هادی
طرح هادی، طرحی است که با هدف اصلاح بافت و کاربری زمین‌های روستایی طراحی شده است و هدف آن استفاده بهینه از بافت روستاها است.
به موجب طرح هادی، بسیاری از زمین‌هایی که پیش از این به جهت کاربری خود، مجوز ساخت و تغییر کاربری نمی‌گرفتند، تغییر کاربری را کسب می‌نمایند. بر اساس ماده فوق الذکر، زمین‌های داخل طرح هادی از شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و قانون اصلاح این قانون مستثنی هستند.
تخریب حاصل از تغییر کاربری
جرم انگاری در محدوده قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها
همانگونه که در ابتدا گفته شد، بدون مشورت با وکیل اراضی و یا وکلای متخصص در این زمینه بسیاری به دلیل ناآگاهی از این مقررات، مجازات سنگینی را متحمل شده‌اند.
از طرفی، به عقیده نادرست بسیاری، مجازاتی تحت عنوان «قلع و قمع» وجود ندارد؛ لذا قلع و قمع بنا موضوع ماده 3 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، مصوب ۱۳۷۴، ماهیت مجازات ندارد بلکه ماهیت حقوقی دارد. تکلیف دادگاه رسیدگی‌کننده به بزه تغییر کاربری غیرمجاز این است که در صورت احراز تحقق این بزه، حکم به قلع و قمع بنا صادر کند.
ماده ۳ قانون فوق مقرر می‌دارد: کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌ها که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱) ماده(۱) اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد و در صورت تکرار جرم، به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم می‌شوند.
بنابراین، تنها بزه موضوع این ماده جزای نقدی و حبس است و نه حکم قلع و قمع بنا.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی
طبق این قانون، به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم بهره‌وری آن‌ها، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها، جز در موارد ضروری، ممنوع است.
ضرورت این امر به عهده کمیسیونی مرکب از:
- رئیس سازمان جهاد کشاورزی
- مدیر امور اراضی
- رئیس سازمان مسکن و شهرسازی
- مدیرکل حفاظت محیط زیست استان
- یک نفر نماینده استاندار
می‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌گردد.
ابلاغ تصمیمات کمیسیون و صدور مجوز ضرورت تغییر کاربری توسط دبیر کمیسیون صورت می‌پذیرد.
توصیه می‌شود برای تنظیم درخواست اصولی و مناسب و جلوگیری از ضرر و زیان‌های احتمالی، با بهترین وکلای متخصص در دعاوی ملکی (بهترین وکیل ملکی) در موسسه حقوقی سخن آرا مشاوره نمایید.
هزینه تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی
در مورد اراضی کشاورزی واقع در محدوده و حریم، تا چند سال گذشته اخذ عوارض تغییر کاربری غیرقانونی اعلام شده بود.
با این حال، رویه سال‌های اخیر هیأت عمومی دیوان عدالت اداری بر مجاز دانستن اخذ عوارض تغییر کاربری با تأیید کمیسیون ماده پنج و بر اساس تعرفه عوارض سالیانه شوراها است.
متأسفانه هیچ درصد و نرخ معینی وجود ندارد و بسیاری از مالکین از هزینه بالای تغییر کاربری اراضی کشاورزی واقع در این محدوده گلایه دارند.
در خصوص اراضی کشاورزی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، مستند به ماده ۲ قانون اخیر: در مواردی که به اراضی زراعی و باغات مجوز تغییر کاربری داده می‌شود، ۸۰٪ قیمت روز اراضی و باغات مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه‌داری کل کشور واریز می‌گردد.
در مورد اراضی کشاورزی داخل بافت و محدوده روستاها نیز، دهیاری‌ها و شوراها هزینه‌هایی از مردم دریافت می‌کنند که بی‌نظمی‌ها و سوءاستفاده‌هایی نیز مشاهده می‌گردد.
نحوه دریافت تقاضای تغییر کاربری توسط اشخاص حقیقی
اشخاص حقیقی و حقوقی درخواست تغییر کاربری خود را به همراه مدارک ذیل بر اساس فرم‌های ابلاغی پیوست، به دبیرخانه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ در سازمان جهاد کشاورزی استان یا مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان محل وقوع ملک تقدیم می‌نمایند:
نکته اول: برای احراز و اثبات مالکیت، سند مالکیت ارائه شود و چنانچه اراضی مورد نظر در مناطق مشمول اعلان ثبت عمومی و اجباری نباشد و از قدیم توسط اشخاص بهره‌برداری شده و شورای اسلامی محل تصرف، ید مالکانه متقاضی را تأیید نماید، مالک تلقی خواهد شد.
نکته دوم: مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان، درخواست تغییر کاربری را جهت بررسی‌های اولیه به کارشناسان
وکیل تغییر کاربری زمین
پرونده‌های مربوط به تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی ابتدا در کمیسیون تبصره یک ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها بررسی می‌شود. در صورت اعتراض به رأی این کمیسیون، موضوع در دیوان عدالت اداری قابل طرح است.وکیل متخصص پایه یک دادگستری می‌تواند با تسلط بر قوانین کمیسیون تبصره یک ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی، روند اخذ مجوز یا دفاع در برابر حکم قلع و قمع و جزای نقدی را سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر پیش ببرد.
وکلای بنیاد حقوقی سخن آرا در دفاتر تهران و کرج آماده ارائه خدمات به شما عزیزان هستند. از آنجا که پرونده‌های مربوط به امور اراضی معمولاً در کرج و مناطق اطراف آن بیشتر مطرح می‌شوند، شما می‌توانید با مراجعه به دفتر کرج و بهره‌مندی از مشاوره وکیل حقوقی متخصص در کرج، پیگیری پرونده خود را با اطمینان بیشتری انجام دهید.
