خرید ملک ممکن است به نظر کاری ساده و آسان باشد، اما در واقعیت، نیاز به بررسی و برنامه ریزی دقیق دارد. انتخاب خانه مناسب برای خرید یکی از مهم ترین تصمیم ها در زندگی بسیاری از افراد است. در خرید خانه نیاز به اطلاعات اولیه ای از جمله بررسی محله ها، شرایط آب و هوایی و محیط زیست منطقه، امکانات و رفاه عمومی، درمانی، آموزشی وخدماتی و تفریحی محله مورد نظر و بررسی امکانات ملک های مورد نظر، قیمت ملک در بازارمسکن و وضعیت اقتصادی و اجتماعی منطقه مورد نظر لازم می باشد.
برای خرید موفق ملک میتوانید مراحل زیر را دنبال کنید :
1.جستجو و انتخاب ملک
جستجو و انتخاب ملک شامل مراحلی است که به شما کمک می‌کند تا ملک مناسب خود را پیدا کنید و خریداری کنید. این مراحل به طور کلی شامل موارد زیر است:
-تعیین نیازها جهت خرید ملک:
مشخص کنید که چه نوع ملکی (آپارتمان،ویلا،زمین و غیره)،چه اندازه ای و در چه منطقه ای به دنبال هستید.
-تعیین بودجه خرید ملک:
محدودیت خود را مشخص کرده و به دنبال ملک هایی با قیمت مناسب بگردید.
-استفاده از وب‌سایت‌ها و اپلیکیشن‌های ملکی:
وب‌سایت‌ها و اپلیکیشن‌های مختلفی وجود دارند که میتوانید از آنها برای جستجو جهت خرید ملک استفاده کنید. برخی از این وب‌سایت‌ها شامل دیوار، شیپور و ایران‌فایل هستند.
-مشاوره با مشاوران املاک جهت خرید ملک:
مشاوران املاک می‌توانند به شما در پیدا کردن ملک مناسب کمک کنند. آنها معمولاً اطلاعات دقیقی درباره بازار ملک و قیمت‌ها دارند.
-بازدید از ملک:
پس از انتخاب چند ملک مناسب، حتماً از آنها بازدید کنید تا از نزدیک شرایط و امکانات آنها را بررسی کنید.
-بررسی اسناد و مدارک:
قبل از خرید ملک یا اجاره ملک، حتماً اسناد و مدارک مربوط به ملک را بررسی کنید تا از صحت مالکیت و وضعیت قانونی آن مطمئن شوید.
-مذاکره و قرارداد جهت خرید ملک:
در نهایت، پس از انتخاب ملک مناسب، با مالک یا مشاور املاک مذاکره کنید و قرارداد را با دقت مطالعه و امضا کنید.
2.بررسی وضعیت حقوقی و فنی ملک
مهمترین نکاتی که در جهت ارزیابی وضعیت حقوقی ملک توسط خریدار می بایست مورد توجه قرار گیرد از قرار ذیل است:
-بررسی اصول اسناد
اولین و مهمترین قدم در بررسی و ارزیابی حقوقی ملک ، بررسی اسناد مربوط به ملک می باشد.
اسناد ملک بیانگر بسیاری از واقعیت هایی می باشد که ممکن است مالکین آن را پنهان کنند یا از آن بی خبر باشند.
-تعیین کاربری ملک
تعیین چگونگی استفاده از زمین یا ملک را کاربری زمین یا ملک می گویند. کاربری ملک نقش مهمی در قیمت ملک و نوع استفاده مجاز از آن دارد.
امروزه کاربری های مهم در شهر ها عبارتند از : کاربری مسکونی ، اداری ، تجاری ، خدماتی ، فضای سبز ، آموزشی ، کشاورزی ( زراعی و باغ ) ، صنعتی ، نظامی ، و بایر.
-توضیح طرح جامع ، تفصیلی و پهنه ملک
طرح جامع طرح بلند مدتی در برنامه ریزی و مدیریت شهری جهت استفاده از اراضی و نحوه ی منطقه بندی در حوزه های مختلف مسکونی ،بازرگانی ، صنعتی و کشاورزی و … می باشد که در آن ضوابط و مقررات هر یک را به تفکییک تعیین نموده است.
-استعلام آخرین وضعیت ثبتی ملک
املاک از نظروضعیت ثبتی به چهاردسته تقسیم می شوند که عبارتتند ازاملاک ثبت شده، املاک جاری ،املاک مجهول المالک واملاک از قلم افتاده.
-بررسی وضعیت تصرفات ملک
در هنگام بازدید از ملک و همچنین از روش های دیگری می توان وضعیت تصرف ملک را مورد برسی قرارداد. اگر شخصی غیر از مالک متصرف ملک است، رابطه ی حقوقی وی را با مالک شناسایی کرد.
-بررسی حقوق و منافع اشخاص ثالث نسبت به ملک
پیش از خرید ملک یا مشارکت در ساخت می بایست حقوق و منافعی که ممکن است اشخاص ثالث به نحوی نسبت به عین یا منافع ملک داشته باشند برسی شود.
-بررسی احتمال موقوفه بودن ملک
بسیاری از مردم موقوفه بودن املاک صرفا در قالب مدرسه و حسینیه و بیمارستان در ذهن دارند .با این حال بسیاری از املاک موقوقفه وجود دارد که جهت کاربری های تجاری و مسکونی در اختیارواجاره اشخاص قرار دارند.
فروش املاک موقوفه اصولا امکان پذیر نمی باشد و صرفا تحت شرایط خاص قابل خرید و فروش هستند.
-قرار گرفتن ملک در طرح های عمومی و عمرانی
برخی از ملک های شهری ، ممکن است در مسیر طرح های عمرانی و تملک دولت ، شهرداری و نهاد های نظامی قرار داشته باشد.
مالکین این ملک ها مکلفند در برابردریافت مبلغی که معمولا پایین تر ازارزش معاملاتی ملک است آن را به دولت،شهرداری و یا نهادهای نظامی واگذارکند . ارزش این دسته از املاک معمولا پایین تر از سایر املاک است.
بر اساس تبصره 1 ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری:
اگر اجرای طرح دولتی و شهرداری و تملک املاک به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل 5 سال بعد موکول شده باشد،مالکین املاک واقع درطرح از کلیه حقوق مالکانه برخوردارند.
-بررسی موات بودن و یا منابع طبیعی بودن ملک
قدم بعدی برای ارزیابی وضعیت حقوقی ملک در نواحی روستایی یا حومه شهرها این است که ملک جزء منابع طبیعی ویا اراضی موات نباشد.
براساس قانون ، زمین های موات در اختیار دولت است و اسناد مالکیت قبلی آنها باطل می گردد.
همچنین کلیه جنگل ها ومراتع و بیشه ها طبیعی و اراضی جنگل کشور جزء اموال عمومی محسوب می شود و متعلق به دولت است . چنین املاکی حتی اگر سند مالکیت آنها به نام اشخاص دولتی باشد ، سندشان ابطال می شود و به نام دولت سند تنظیم خواهد شد.
-بررسی احتمال حق ریشه
املاک و زمین ها یی که در گذشته مالک آن را به شخصی برای کشاورزی اجاره داده است ، پس از مدتی حقی به نام حق ریشه برای شخص پدید می آید.
حق ریشه نیز مانند حق سرقفلی ، حق مالی به شمار می رود.
ویژگی حقوق مالی این است که قابل ازرش گذاری با پول و قابل نقل و انتقال می باشند.
-بررسی عیوب پنهان ملک
هر ملکی باتوجه به موقعیت و خصوصیت خود ممکن است دارای نقایص و عیوبی باشد.
اما هرخصوصیت منفی به معنای حقوقی عیب محسوب نمی شود و ازمیان ویژگی های منفی املاک، فقط برخی از آنها عیب ونقص جهت خرید خانه محسوب می شوند.
برای مثال نداشتن پارکینگ یا آسانسور و یک سری امکانات اگرچه موجب کاهش امتیاز ملک میشود اما ملک را معیوب نمی کند. وجود برخی عیوب مانند نم سقف و دیوارها یا خرابی و پوسیدگی لوله کشی ساختمان عیوب ملک محسوب می شود.
-بررسی بدهی های احتمالی ملک به نهادهای عمومی و دولتی
مورد دیگری که در ارزیابی حقوقی ملک باید برسی شود ، بدهی های ملک به نهاد های دولتی و عمومی است.
این بدهی ها در اشکال مختلف و به علت های متفاوتی به املاک تعلق می گیرد . اگر طرف معامله نسبت به این بدهی ها بی خبر باشد و درقرارداد درمورد آنها تعیین تکلیف نشده باشد در آینده می تواند منشاءخسارت شود.
بدهی های مالیاتی ملک، بدهی انشعابات عمومی، بدهی به سازمان تامین اجتماعی املاک تجاری و صنعتی و بدهی عوارض به شهرداری مهمترین بدهی های ملک به نهادهای دولتی وعمومی محسوب می شوند.
-بررسی قرار داشتن ملک در موقعیت سند
یکی دیگر از مواردی که در ارزیابی حقوقی ملک باید برسی شود قرار داشتن ملک در موقعیت سند می باشد.
اگر چه در سند ملک متراژ و مساحت ملک ثبت می شود اما در برخی مواقع ممکن است متراژ مذکور در اسناد با وضع موجود مطابقت نداشته باشد. لازم است حدود اربعه ملک پیش از شروع به ساخت توسط کارشناس ثبت ،میخ کوبی شده و با حدود موجود در سند مطابقت داده شود.
-وضعیت حقوقی مالکیت ملک
مالکیت ملک در هر یک از سه مورد مالکیت دولتی ، عمومی یا خصوصی ممکن است قرار داشته باشد. هنگام خرید املاک لازم است مورد برسی قرار گیرد به این دلیل که هر کدام آثار ویژه ای را در پی دارد .
املاکی که به طریق قانونی ، توسط وزارتخانه ها و موسسات دولتی به تملک در می آید مالک آن دولت است .برخی املاک هستند که صرفا اداره کردن آن بر عهده دولت قرار دارد و مالک آن عموم مردم می باشند که تحت عنوان اموال دولتی قرار دارند . مانند راه ها ، آبها اموال خصوصی نیز به دو بخش اموال دارای مالک خاص و بدون مالک خاص تقسیم می شوند.
اموال دارای مالک خاص در مالکیت شخص یا اشخاص مشخصی هستند چه مالک آن را در اختیار باشد، چه در اختیار افراد دیگ قرارداشته باشد.
-وضعیت بهره برداری از ملک
مورد دیگری که در ارزیابی حقوقی ملک لازم است برسی شود ، وضعیت بهره برداری ملک می باشد.
وضعیت بهره برداری ملک به نوع کاربری مجاز ملک بستگی دارد ،ممکن است کاربری موجود ملک با کاربری مجاز آن در تعارض باشد.
پیش از خرید ملک یا انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت باید برسی شود که آیا کاربری موجود ملک با کاربری مجاز تطابق دارد یا خیر.
3-مذاکره برای قیمت
«این مرحله روشهایی دارد»:
-تحقیق و بررسی بازار:
قبل از مذاکره، قیمت‌های مشابه در منطقه را بررسی کنید تا از قیمت واقعی ملک مطلع شوید. این اطلاعات به شما کمک می‌کند تا در مذاکره دست بالا را داشته باشید.
-آماده‌سازی مستندات:
مدارک و مستندات مربوط به ملک را آماده کنید. این شامل گزارش‌های ارزیابی، وضعیت حقوقی ملک و هرگونه تعمیرات یا بهبودهای انجام شده است.
-تعیین بودجه و محدوده قیمت:
قبل از مذاکره، بودجه خود را مشخص کنید و محدوده قیمتی که میتوانید پرداخت کنید را تعیین کنید. این به شما کمک می‌کند تا در مذاکره از محدوده بودجه خود جهت خرید ملک خارج نشوید.
-استفاده از مشاور املاک:
اگر احساس می‌کنید که مذاکره برای شما دشوار است، میتوانید از یک مشاور املاک کمک بگیرید. آنها تجربه و دانش لازم برای مذاکره را دارند و می‌توانند به شما کمک کنند تا بهترین قیمت را جهت خرید خانه بدست آورید.
-مذاکره با احترام و حرفه‌ای:
در طول مذاکره، با احترام و حرفه‌ای رفتار کنید. سعی کنید به جای تقابل، به توافق برسید. این می‌تواند به شما کمک کند تا رابطه خوبی با فروشنده برقرار کنید و به نتیجه مطلوب برسید.
4-امضای توافقنامه خرید
برای خرید ملک ، امضای مبایعه‌نامه ضروری است . مبایعه نامه یک قرارداد رسمی و الزام‌آور است که به‌صورت قانونی مالکیت ملک را از فروشنده به خریدار منتقل می‌کند. این سند باید به طور دقیق شرایط و جزئیات معامله را مشخص کند و به امضای طرفین برسد.
قبل از امضای مبایعه نامه به موارد زیر دقت کنید:
بررسی سند مالکیت:
اطمینان حاصل کنید که سند مالکیت به نام فروشنده است و هیچ گونه بدهی یا رهنی بر روی ملک وجود ندارد.
استعلام از مراجع قانونی:
از مراجع قانونی مانند شهرداری و اداره ثبت اسناد استعلام بگیرید تا مطمئن شوید ملک مورد نظر دارای مشکلات قانونی یا حقوقی نیست.
بررسی وضعیت ملک:
ملک را به دقت بررسی کنید و از وضعیت فیزیکی و امکانات آن اطمینان حاصل کنید. همچنین، مطمئن شوید که ملک با مشخصات ذکر شده در مبایعه‌نامه مطابقت دارد.
مطالعه دقیق مبایعه‌نامه:
تمامی بندها و شرایط مبایعه‌نامه را به دقت مطالعه کنید و در صورت نیاز، با یک وکیل مشورت کنید تا از صحت و کامل بودن آن اطمینان حاصل کنید.
تعیین شرایط پرداخت:
شرایط پرداخت را به وضوح مشخص کنید و مطمئن شوید که توانایی پرداخت مبلغ توافق شده را دارید.
تعیین زمان تحویل ملک:
زمان دقیق تحویل ملک را مشخص کنید و مطمئن شوید که فروشنده به تعهدات خود در این زمینه عمل خواهد کرد.
شرایط فسخ قرارداد:
شرایط فسخ قرارداد را به دقت بررسی کنید و مطمئن شوید که در صورت بروز مشکلات، حقوق شما محفوظ خواهد بود.
استعلام از همسایگان:
در صورت امکان، از همسایگان ملک درباره وضعیت ملک و فروشنده اطلاعات کسب کنید.
بررسی هزینه‌های جانبی:
هزینه‌های جانبی مانند مالیات، عوارض و هزینه‌های انتقال سند را در نظر بگیرید و مطمئن شوید که توانایی پرداخت این هزینه‌ها را دارید.
با رعایت این نکات، میتوانید از مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنید و با اطمینان بیشتری مبایعه‌نامه را امضا کنید.
5-پرداخت وجه پیش پرداخت
عرف پرداخت در پیش‌خرید ملک به این صورت است که در ابتدا طرفین به بنگاه مراجعه می‌کنند و بین آنها مبایعه نامه تنظیم میشود. در این شرایط مبلغی باید به عنوان بیعانه پرداخت شود که اغلب براساس توافق طرفین تعیین میشود. در مرحله دوم، بخش دوم پول پس از تحویل کلید به خریدار پرداخت میشود.
6-ثبت سند ملک به نام شما
مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی در این مرحله از انتقال سند، خریدار کاری انجام نمی دهد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. دفتر اسناد لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده ملک می‌دهد تا آن را آماده کند.
مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک در دفتر اسناد:
اصل و تصویر سند مالکیت
اصل و تصویر بنچاق
تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
اصل و تصویر وکالت‌نامه
اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث (در مورد سندهای ورثه‌ای)
خرید ملک می‌تواند با چالش‌ها و مشکلات مختلفی همراه باشد. برخی از مشکلات رایج عبارتند از:
مشکلات حقوقی:
عدم بررسی دقیق سند ملک، مشکلات حقوقی مانند وجود بدهی یا رهن بر روی ملک، و یا مشکلات مربوط به مالکیت می‌تواند منجر به ضررهای جدی شود.
مشکلات مالی:
عدم توانایی در پرداخت کامل مبلغ خرید، مشکلات در دریافت وام مسکن، و یا استفاده از چک‌های غیرمعتبر می‌تواند مشکلات مالی ایجاد کند.
مشکلات فنی و ساختمانی:
وجود نقص‌های فنی در ساختمان، مشکلات در زیرساخت‌ها و یا عدم تطابق ملک با استانداردهای ساختمانی می‌تواند هزینه‌های اضافی به همراه داشته باشد.
مشکلات مربوط به موقعیت مکانی:
عدم بررسی دقیق موقعیت مکانی ملک، مشکلات مربوط به طرح‌های شهری و یا وجود مشکلات محیطی مانند آلودگی صوتی و هوا می‌تواند تاثیر منفی بر ارزش ملک داشته باشد.
مشکلات قراردادی:
عدم دقت در تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک، عدم توجه به جزئیات قرارداد و یا عدم استفاده از مشاوران حقوقی می‌تواند منجر به مشکلات قانونی شود.
خرید ملک یکی از مهمترین تصمیمات مالی در زندگی است و نیاز به دقت و بررسی‌های فراوان دارد.
چند نکته کلی برای خرید ملک:
-قبل از هر چیز، تحقیق کنید و اطلاعات کافی در مورد بازار ملک و قیمت‌ها به دست آورید.
-استفاده از مشاوران املاک و کارشناسان حقوقی می‌تواند به شما در انتخاب ملک مناسب و جلوگیری از مشکلات حقوقی کمک کند.
-حتماً اسناد و مدارک ملک را به دقت بررسی کنید. اطمینان حاصل کنید که سند مالکیت معتبر است و ملک هیچگونه بدهی یا مشکل حقوقی ندارد.
-از ملک به صورت حضوری بازدید کنید و وضعیت فیزیکی و موقعیت مکانی آن را بررسی کنید.
-در هنگام مذاکره با فروشنده، شرایط قرارداد را به دقت بررسی کنید و از مشاوران حقوقی برای تنظیم قرارداد استفاده کنید.
-امکانات و زیرساخت‌های موجود در منطقه ملک را بررسی کنید. نزدیکی به مراکز خرید، مدارس، بیمارستان‌ها و حمل و نقل عمومی می‌تواند ارزش ملک را افزایش دهد.
-هزینه‌های جانبی مانند مالیات، هزینه‌های نگهداری و تعمیرات را در نظر بگیرید. این هزینه‌ها می‌توانند تأثیر زیادی بر بودجه شما داشته باشند.
مراجع ذی صلاح جهت رسیدگی به اختلافات ملکی
اگر در خصوص خرید ملک مشکلی پیش آمد، شما میتوانید به چندین مرجع مختلف مراجعه کنید:
مشاورین املاک:
آنها می‌توانند راهنمایی‌های اولیه و مشاوره‌های لازم را ارائه دهند.
دفاتر اسناد رسمی:
برای مشکلات مربوط به اسناد و مدارک رسمی ملک، مراجعه به دفاتر اسناد رسمی ضروری است. این دفاتر می‌توانند در تنظیم و ثبت اسناد رسمی کمک کنند.
دادگاه‌ها:
در صورت بروز اختلافات حقوقی جدی، افراد می‌توانند به دادگاه‌های عمومی و انقلاب مراجعه کنند. دادگاه‌ها می‌توانند در حل و فصل اختلافات و صدور احکام قضایی کمک کنند.
وکلا و مشاوران حقوقی متخصص ملکی سخن آرا:
برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی و پیگیری مسائل حقوقی خود در خرید ملک، شما میتوانید مشاوره تلفنی و حضوری با وکلا و مشاوران حقوقی سخن آرا داشته باشید. وکلای سخن آرا می توانند در کلیه مراحل ذکر شده بالا از تهیه و تنظیم اسناد حقوقی و نمایندگی در دادگاه‌ها تا ثبت سند ملک شما را همراهی نمایند.
