در این مقاله قصد داریم در مورد تعدیل اجاره بها در املاک تجاری صحبت کنیم و مسائل قانونی آن و یک نمونه را بررسی نماییم.
براساس ماده 466 قانون مدنی، قرارداد اجاره، عقدی است که به موجب آن شخص (مستأجر) در ازای پرداخت وجه معین، طی مدت زمان معلوم و مشخص، مالک منافع آن ملک (عین مستأجره) می گردد.
درخواست تعدیل اجاره بها فقط در مورد املاک تجاری قابل طرح است که تاریخ قرارداد اجاره آنها قبل از سال 76 بوده و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و دارای حق کسب و پیشه باشند.
مدت تعیین شده در قرارداد اجاره املاک تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 میگردند، به صورت صوری بوده و تمدید قرارداد اجاره به صورت خودکار انجام می پذیرد و تنها در صورتی که موارد مندرج در ماده 14 این قانون محقق گردد، می توان نسبت به تخلیه عین مستأجره اقدام نمود.
مطابق با ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356جهت طرح درخواست تعدیل اجاره بها تحقق دو شرط الزامی می باشد:
✓ مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد.
✓ از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره و یا از تاریخ صدور حکم قطعی مبنی بر تعیین یا تعدیل اجاره بها، سه سال تمام گذشته باشد.
به همین دلیل در صورت عدم توافق موجر و مستأجر در خصوص میزان اجاره بها، هر یک از طرفین جهت افزایش یا کاهش مبلغ اجاره میبایست با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی نسبت به ثبت دادخواست تعدیل اجاره بها اقدام نمایند که پس از تشکیل پرونده، موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع و پس از اظهارنظر، مرجع رسیدگی کننده مطابق با نظریه کارشناسی صادره مبادرت به صدور رأی می نماید.
مرجع صالح به رسیدگی به درخواست تعدیل اجاره بها:
رسیدگی به این درخواست در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد.
نمونه دادخواست تعدیل اجاره بها:
خواهان: (مشخصات درخواست دهنده «موجر»)
خوانده: (مشخصات طرف مقابل قرارداد اجاره «مستأجر»)
خواسته: تعدیل اجاره بها موضوع قرارداد شماره —— مورخ ——
دلایل: 1- قرارداد اجاره، 2- آخرین رأی صادره مبنی بر تعیین یا تعدیل اجاره بها (در صورت وجود)
3- جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری
شرح دادخواست:
ریاست محترم شورای حل اختلاف شهرستان ——
با سلام
احتراماً نظر به قرارداد اجاره تقدیمی، اینجانب در مقام موجر ششدانگ یک باب مغازه به متراژ — مترمربع واقع در ——————- به پلاک ثبتی —- فرعی از —- اصلی را به خوانده محترم تملیک منافع نموده ام. با توجه به اینکه مدت قرارداد اجاره منقضی شده و از تاریخ صدور رأی تعیین مبلغ اجاره نیز نزدیک به 4 سال می گذرد و توجها به افزایش قیمت اجاره املاک تجاری، تقاضای افزایش مبلغ اجاره با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری را از آن مقام محترم استدعا دارم.
