مراحل فروش ملک چگونه است؟

فروش ملک به معنای انتقال مالکیت یک ملک (مانند خانه،زمین،آپارتمان…) از فروشنده به خریدار در ازای دریافت مبلغی مشخص است.

برای فروش موفق ملک، میتوانید مراحل زیر را دنبال کنید:

1-تعیین قیمت ملک

تعیین قیمت ملک یک فرایند است که با بررسی عوامل مختلف از جمله موقعیت، اندازه، وضعیت بازار و امکانات ملک، به تخمین بهای مناسب برای فروش یا اجاره آن می انجامد.

چه عواملی بر قیمت گذاری ملک تاثیر می گذارند:

-موقعیت جغرافیایی:

نزدیکی به مراکز شهری، امکانات رفاهی، مدارس، و حمل و نقل عمومی می‌تواند قیمت ملک را افزایش دهد.

-وضعیت بازار:

 عرضه و تقاضا در بازار املاک نقش مهمی در تعیین قیمت دارد. در زمان‌هایی که تقاضا بیشتر از عرضه باشد، قیمت‌ها افزایش می‌یابد.

-شرایط اقتصادی:

نرخ بهره بانکی، تورم، و وضعیت کلی اقتصاد کشور نیز بر قیمت ملک تأثیرگذار است.

-وضعیت فیزیکی ملک:

 سن بنا، کیفیت ساخت، و وضعیت نگهداری ملک می‌تواند بر ارزش آن تأثیر بگذارد.

-قیمت‌گذاری خانه بر اساس متراژ:

 یکی از روش‌های رایج و ساده برای تعیین ارزش ملک است. در این روش، قیمت هر متر مربع ملک محاسبه می‌شود و سپس با توجه به مساحت کل ملک، قیمت نهایی تعیین می‌گردد.

-امکانات و ویژگی‌ها:

وجود امکاناتی مانند پارکینگ، آسانسور، استخر، و فضای سبز می‌تواند قیمت ملک را افزایش دهد.

-میزان امنیت خانه :

یکی از عوامل مهم و تأثیرگذار بر قیمت ملک است. برخی از جنبه‌های امنیتی می‌توانند بر ارزش ملک تأثیر بگذارند مانند :

-سیستم‌های امنیتی:

مانند دوربین‌های مداربسته، دزدگیرها، و سیستم‌های هشداردهنده می‌تواند ارزش ملک را افزایش دهد.

-نگهبانی و حفاظت:

وجود نگهبان یا پرسنل امنیتی در مجتمع‌های مسکونی یا ساختمان‌های بزرگ می‌تواند احساس امنیت بیشتری به ساکنان بدهد و در نتیجه قیمت ملک را بالا ببرد.

قوانین و مقررات محلی:

تغییرات در قوانین ساخت و ساز و مقررات محلی نیز می‌تواند بر قیمت ملک تأثیر بگذارد.

2-آگهی دهی برای فروش

نوشتن یک آگهی جذاب و مؤثر برای فروش ملک می‌تواند تأثیر زیادی در جذب خریداران داشته باشد.

چند نکته طلایی برای نوشتن آگهی ملک:

-عنوان جذاب:

 عنوان آگهی باید توجه مخاطب را جلب کند. از کلمات جذاب و مثبت استفاده کنید تا مخاطب ترغیب به خواندن ادامه آگهی شود.

-تصاویر با کیفیت:

عکس با کیفیت و واضح از ملک خود ارائه دهید. عکسها باید تمامی زوایا و ویژگی‌های مهم ملک را نشان دهند.

-توضیحات دقیق و کامل:

 توضیحات آگهی باید شامل اطلاعات کامل و دقیق درباره ملک باشد. متراژ، تعداد اتاق‌ها، وضعیت ملک (نوساز یا بازسازی شده)، امکانات (پارکینگ، آسانسور، استخر و…) و موقعیت مکانی را ذکر کنید.

-استفاده از کلمات مثبت:

از کلمات مثبت و تأثیرگذار استفاده کنید. به جای استفاده از کلمات منفی، ویژگی‌های مثبت ملک را برجسته کنید.

-ایجاد حس کنجکاوی:

آگهی باید حس کنجکاوی در مخاطب ایجاد کند. از عباراتی مانند “فقط بپرسید چند؟” یا “قیمت باورنکردنی” استفاده کنید تا مخاطب ترغیب به تماس با شما شود.

راه‌های ارتباطی:

 اطلاعات تماس خود را به وضوح در آگهی ذکر کنید. شماره تلفن، ایمیل، و هر راه ارتباطی دیگری که مخاطب بتواند به راحتی با شما تماس بگیرد.

عدم استفاده از کلمات منفی: از عباراتی مانند “شدیداً پول لازم” خودداری کنید. این عبارات می‌توانند تأثیر منفی بر مخاطب داشته باشند.

3-برگزاری نمایش ملک به خریداران

برگزاری نمایش ملک به معنای ارائه و نمایش ملک به خریداران بالقوه است تا آن‌ها بتوانند ملک را از نزدیک ببینند و بررسی کنند.

برای برگزاری نمایش ملک به خریداران، می‌توانید از روش‌های زیر استفاده کنید:

-آماده‌سازی ملک:

قبل از هر بازدید، مطمئن شوید که ملک شما تمیز و مرتب است. تعمیرات ضروری را انجام دهید و دکوراسیون را بهبود بخشید تا ملک جذاب‌تر به نظر برسد.

-عکاسی حرفه‌ای:

عکس‌های با کیفیت بالا از ملک بگیرید. این عکس‌ها باید به گونه‌ای باشند که ویژگی‌های مثبت ملک را به خوبی نشان دهند. استفاده از یک عکاس حرفه‌ای می‌تواند کمک بزرگی باشد.

-تبلیغات آنلاین:

 ملک خود را در وب‌سایت‌های معتبر و شبکه‌های اجتماعی تبلیغ کنید. استفاده از تورهای مجازی و ویدیوهای معرفی ملک نیز می‌تواند تاثیر زیادی داشته باشد.

-نمایش‌های عمومی:

نمایش‌های عمومی برگزار کنید این روش به خریداران امکان می‌دهد تا بدون نیاز به قرار ملاقات، ملک را بازدید کنند.

-همکاری با مشاور املاک:

یک مشاور املاک حرفه‌ای می‌تواند به شما در جذب خریداران و برگزاری نمایش‌های موثر کمک کند.

4-درخواست پیشنهادات خریداران

درخواست پیشنهادات خریداران ملک به معنای جمع‌آوری و بررسی پیشنهادات مختلف از خریداران بالقوه برای فروش ملک است.

برای درخواست پیشنهادات خریداران برای یک ملک، می‌توانید از روش‌های مختلفی استفاده کنید از جمله:

-مزایده:

 برگزاری مزایده می‌تواند به شما کمک کند تا بهترین پیشنهاد را دریافت کنید. در این روش، خریداران پیشنهادات خود را ارائه می‌دهند و شما می‌توانید بهترین پیشنهاد را انتخاب کنید.

-درخواست پیشنهادات کتبی:

از خریداران بخواهید پیشنهادات خود را به صورت کتبی ارائه دهند. این روش به شما امکان می‌دهد تا پیشنهادات مختلف را مقایسه کنید و بهترین گزینه را انتخاب کنید.

-مشاور املاک:

همکاری با یک مشاور املاک حرفه‌ای می‌تواند به شما کمک کند تا پیشنهادات بیشتری دریافت کنید. مشاوران املاک معمولاً شبکه گسترده‌ای از خریداران دارند و می‌توانند به شما در جذب پیشنهادات کمک کنند.

-تبلیغات در شبکه های اجتماعی یا رسانه های محلی :

 1.ایجاد محتوای جذاب:

عکس‌ها و ویدیوهای با کیفیت از ملک خود تهیه کنید.

از تورهای مجازی و ویدیوهای زنده برای نمایش ملک استفاده کنید.

2.استفاده از پلتفرم‌های مختلف:

از پلتفرم‌های محبوب مانند اینستاگرام، فیسبوک، لینکدین و توییتر استفاده کنید.

3.آگهی در روزنامه‌ها و مجلات محلی:

آگهی‌های خود را در روزنامه‌ها و مجلات محلی منتشر کنید.

4.تبلیغات رادیویی و تلویزیونی:

از تبلیغات رادیویی و تلویزیونی محلی برای معرفی ملک خود استفاده کنید.

تبلیغات کوتاه و جذاب تهیه کنید که ویژگی‌های برجسته ملک را نشان دهد.

5-انجام مذاکرات برای قیمت

انجام مذاکرات برای قیمت ملک به معنای فرآیندی است که در آن فروشنده و خریدار تلاش می‌کنند تا به توافقی مشترک در مورد قیمت ملک برسند.

چگونه قیمت در مذاکره فروش را تعیین کنیم؟

‌ برای مذاکره موفق باید تمام تکنیک ها و اصول مذاکره را رعایت کنید اما مهم ترین تکنیک های مذاکره فروش عبارتند از:

1.تحقیق و تحلیل بازار:

قیمت‌های مشابه در بازار را بررسی کنید.

تحلیل کنید که چه عواملی بر قیمت‌گذاری تاثیر می‌گذارند، مانند موقعیت جغرافیایی، شرایط اقتصادی و ویژگی‌های ملک.

2.تعیین ارزش واقعی ملک:

ارزش واقعی ملک را بر اساس ویژگی‌ها، امکانات و شرایط آن تعیین کنید.

از ارزیابان حرفه‌ای برای تعیین ارزش دقیق ملک استفاده کنید.

3.تعیین قیمت اولیه:

قیمت اولیه خود را مشخص کنید. این قیمت باید منطقی و بر اساس تحقیقات بازار باشد.

قیمت اولیه باید به گونه‌ای باشد که فضای مذاکره برای تخفیف و چانه‌زنی وجود داشته باشد.

4.شفاف‌سازی قبل از مذاکره:

قبل از شروع مذاکره، تمام سناریوها و پیشنهادات ممکن را بررسی کنید.

برای هر سناریو راه‌حل‌های مناسبی پیدا کنید تا در حین مذاکره دچار مشکل نشوید.

5.گوش دادن به مشتری:

به نیازها و خواسته‌های مشتری گوش دهید.

بر اساس صحبت‌های مشتری، پیشنهادات خود را تنظیم کنید.

6.ارائه تخفیف‌های معقول:

تخفیف‌های معقول و منطقی ارائه دهید.

از ارائه تخفیف‌های بیش از حد خودداری کنید تا ارزش ملک حفظ شود.

7.موجه کردن قیمت:

دلایل منطقی برای قیمت‌گذاری خود ارائه دهید.

به مشتری توضیح دهید که چرا قیمت پیشنهادی شما مناسب است.

8.انعطاف‌پذیری:

در مذاکره انعطاف‌پذیر باشید و آماده باشید تا در صورت نیاز، قیمت را تعدیل کنید.

به دنبال توافقی باشید که برای هر دو طرف سودمند باشد.

مشاوره با بهترین وکیل ملکی

6-امضای توافق نامه فروش

امضای توافقنامه فروش ملک به معنای نهایی کردن توافق بین فروشنده و خریدار برای انتقال مالکیت ملک است.

مراحل اصلی که باید رعایت شود به ترتیب ذیل می باشد:

1.عنوان سند:

در بالای سند، عنوان “توافقنامه فروش” را درج کنید.

2.اطلاعات طرفین:

اطلاعات کامل فروشنده و خریدار شامل نام، آدرس، شماره تماس و سایر جزئیات ضروری را وارد کنید.

3.تاریخ:

تاریخ تنظیم توافقنامه را درج کنید.

4.شرایط پرداخت:

 نحوه و زمان پرداخت مبلغ توافق شده را مشخص کنید.

5.تعهدات طرفین:

 وظایف و تعهدات هر یک از طرفین را به وضوح بیان کنید

6.شرایط فسخ:

 شرایطی که تحت آن توافقنامه می‌تواند فسخ شود را توضیح دهید.

7.امضا:

در پایان، هر دو طرف باید توافقنامه را امضا کنند تا به صورت قانونی معتبر باشد.

7-تحویل سند مالکیت به خریدار

اهمیت سند مالکیت چیست؟

سند مالکیت، به عنوان سندی رسمی و معتبر، نقشی کلیدی در اثبات مالکیت فرد بر یک ملک ایفا می کند. در واقع، این سند هویت و اصالت ملک را به اثبات رسانده و خیال مالک را از بابت مالکیت قانونی خود آسوده می کند. همانطور که اشاره شد، سند مالکیت، مالکیت قانونی فرد بر یک ملک را به اثبات می رساند.

تحویل سند ملک به خریدار نیازمند رعایت چندین مرحله و تهیه مدارک مختلف است. در اینجا به نکات کلیدی و مدارک مورد نیاز اشاره می‌کنم:

1.مدارک هویتی:

-اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار.

2.مدارک مربوط به ملک:

-اصل و کپی سند مالکیت ملک.

-گواهی پایان کار یا عدم خلافی شهرداری.

-مفاصا حساب عوارض شهرداری.

-استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک.

3.مبایعه‌نامه:

-تنظیم و امضای مبایعه‌نامه که شامل جزئیات معامله مانند قیمت، شرایط پرداخت و زمان تحویل ملک است.

4.پرداخت مالیات و عوارض:

-فروشنده باید مالیات‌ها و عوارض مربوط به ملک را پرداخت کند. این شامل مالیات نقل و انتقال و سایر هزینه‌های مرتبط است.

5.حضور در دفترخانه:

-فروشنده و خریدار باید در دفترخانه اسناد رسمی حضور یابند تا سند مالکیت به نام خریدار منتقل شود. در این مرحله، مبایعه‌نامه و سایر مدارک لازم به دفترخانه ارائه می‌شود.

6.امضای سند رسمی:

-سند رسمی انتقال مالکیت توسط فروشنده و خریدار امضا می‌شود. این سند باید توسط دفترخانه اسناد رسمی ثبت شود تا اعتبار قانونی داشته باشد.

7.تحویل سند به خریدار:

-پس از امضای سند رسمی و ثبت آن در دفترخانه، سند مالکیت به خریدار تحویل داده می‌شود. خریدار باید نسخه‌ای از سند را دریافت و نگهداری کند.

8.ثبت در اداره ثبت اسناد و املاک:

-سند مالکیت جدید باید در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شود تا انتقال مالکیت به صورت رسمی و قانونی انجام شود.

فروش ملک می‌تواند با مشکلات مختلفی همراه باشد که اگر به درستی مدیریت نشوند، ممکن است به ضرر مالی یا حقوقی منجر شوند. در اینجا به برخی از مشکلات رایج اشاره می‌کنم:

-مشکلات حقوقی:

عدم تطابق سند:

 ممکن است سند ملک با وضعیت واقعی آن تطابق نداشته باشد یا مشکلات حقوقی مانند توقیف یا رهن داشته باشد.

-مشکلات ارثی:

 اگر ملک به ارث رسیده باشد، ممکن است بین وراث اختلافاتی وجود داشته باشد که فروش ملک را پیچیده کند.

مشکلات مالی:

عدم پرداخت مالیات و عوارض:

 فروشنده باید مالیات‌ها و عوارض مربوط به ملک را پرداخت کند. عدم پرداخت این هزینه‌ها می‌تواند مانع از انتقال سند شود.

مشکلات پرداختی:

خریدار ممکن است نتواند مبلغ توافق شده را به موقع پرداخت کند یا از چک‌های بی‌محل استفاده کند.

مشکلات فنی و ساختمانی:

عیوب پنهان:

ممکن است ملک دارای عیوب پنهانی باشد که در زمان بازدید مشخص نشده‌اند و بعداً مشکلاتی ایجاد کنند.

عدم تطابق با مقررات ساختمانی:

ممکن است ملک با مقررات ساختمانی و شهری تطابق نداشته باشد که می‌تواند منجر به جریمه یا تخریب بخشی از ساختمان شود.

مشکلات بازاریابی و فروش:

قیمت‌گذاری نادرست:

تعیین قیمت نادرست برای ملک می‌تواند باعث طولانی شدن زمان فروش یا از دست دادن خریداران بالقوه شود.

تبلیغات ناکافی:

عدم تبلیغات مناسب و کافی می‌تواند باعث کاهش تعداد خریداران علاقه‌مند شود.

مشکلات قراردادی:

قراردادهای ناقص یا مبهم:

 قراردادهایی که به درستی تنظیم نشده‌اند یا دارای ابهامات هستند، می‌توانند منجر به اختلافات حقوقی شوند.

عدم رعایت تعهدات:

هر دو طرف باید به تعهدات خود در قرارداد پایبند باشند. عدم رعایت تعهدات می‌تواند منجر به فسخ قرارداد یا جریمه شود.

نکات کلیدی فروش ملک شامل موارد زیر می باشد:

-تعیین قیمت مناسب بر اساس بازار ملکی

-آگهی‌دهی مناسب و جذاب برای جلب توجه خریداران.

-نظم دادن به ملک و انجام تعمیرات لازم برای افزایش ارزش آن.

-همکاری با مشاور یا دفتر املاک حرفه‌ای برای راهنمایی در فروش.

مذاکره منطقی و کارآمد با خریداران برای به دست آوردن بهترین قیمت.

رسیدگی به مستندات و فرآیندهای حقوقی مورد نیاز برای انجام معامله.

پاسخگویی به سوالات و شفاف‌سازی در مورد شرایط فروش به خریداران.

اگر در فرآیند فروش ملک با مشکلاتی مواجه شدید، می‌توانید به افراد و نهادهای زیر مراجعه کنید:

مشاوران املاک:

مشاوران املاک می‌توانند در حل مشکلات مربوط به قیمت‌گذاری، بازاریابی و مذاکره با خریداران کمک کنند.

دفاتر اسناد رسمی:

دفاتر اسناد رسمی می‌توانند در تنظیم و ثبت اسناد رسمی و حل مشکلات مربوط به انتقال مالکیت کمک کنند.

اداره ثبت اسناد و املاک:

در صورت وجود مشکلات ثبتی یا نیاز به استعلام‌های ثبتی، می‌توانید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنید.

دادگاه‌ها و مراجع قضایی:

در صورت بروز اختلافات جدی و نیاز به پیگیری قانونی، می‌توانید به دادگاه‌ها و مراجع قضایی مراجعه کنید

از لحاظ قانونی خرید و فروش ملک چیست؟

خرید و فروش ملک در قانون پیش بینی شده است. ماده ۳۳۸ از قانون مدنی به طور صریح و مشخص به تعریف نمودن معامله ی اموال غیرمنقول پرداخته است. اموال غیرمنقول در حقیقت همان املاک هستند که به دسته‌ بندی‌ های مختلفی تقسیم می‌ شوند. این املاک یا همان اموال غیرمنقول شامل هر نوع: زمین مسکونی، زمین کشاورزی، ویلا، آپارتمان مسکونی، زمین تجاری و سایر موارد می‌ شود. مطابق قانون هرگونه انتقال مالکیت یا منافع اموال در مقابل هرگونه عِوض به عنوان بِیع محسوب می‌ شود. در شرع مقدس نیز بِیع دقیقاً شامل اراده انشایی برای هرگونه خرید یا فروش اموال می‌ باشد. اجازه دهید تا توضیحات قانونی بالا را در قالب الفاظ ساده‌تری ارائه دهیم تا متوجه موضوع بشوید.

خرید و فروش ملک به راحتی در هر مکان و شرایطی امکان‌ پذیر است. بنابراین مالک و خریدار نه تنها به طور حضوری، بلکه از پشت تلفن همراه و یا به صورت اینترنتی نیز می‌ توانند معامله ی خود را انجام دهند. فرض کنید علی مالک یک زمین کشاورزی در یکی از شهرهای شمال است و محمد نیز خریدار آن می‌ باشد. محمد می‌تواند این معامله را در قالب تماس تلفنی و یا به طور اینترنتی آن را انجام دهد. مدل اینترنتی انجام این معامله مربوط به آگهی می‌ شود که علی در یکی از سایت‌ های فروش اموال ثبت کرده است. بنابراین محمد در حالت اخیر می‌ تواند به راحتی معامله زمین کشاورزی را با پرداخت اینترنتی انجام دهد.

آیا خرید و فروش ملک توسط غیر اصیل صحیح است؟

خرید و فروش ملک توسط غیر اصیل غیر نافذ است. حالت غیر نافذ یک مورد خاص در میان عقود می‌ باشد که توضیحات آن را ارائه می‌ کنیم. در زبان حقوقی به حالتی از عقد که نه کاملاً صحیح است و نه کاملاً غلط می‌ باشد، غیر نافذ می‌ گویند. عقد غیر نافذ زمانی می‌ تواند صحیح شود و آثار یک عقد را داشته باشد که رضایت مالک یا همان اصیل ایجاد شود. البته توضیحات مفصلی در خصوص این رضایت و آثار ناشی از آن وجود دارد که فعلاً در مورد آنها توضیح نمی‌ دهیم. توضیح ساده ی این مطلب حقوقی بدین صورت است که امکان انجام عقد توسط غیر مالک وجود دارد. اما این نکته را نباید فراموش کنید که رضایت مالک شرط صحت این عقد می‌ باشد.

معامله آپارتمان و سایر اموال غیرمنقول توسط غیر اصیل امکان پذیر است. اما همانگونه که در قسمت قبل توضیح دادیم باید رضایت مالک حاصل شود تا معامله قبلی در حالت صحیح قرار گیرد. بدیهی است که عدم رضایت مالک می‌ تواند مسئولیت‌ های قانونی را برای شخص فضول یا همان فروشنده مال ایجاد کند. این مسئولیت‌ های قانونی شخص فضول در مرحله اول در مقابل مالک زمین است که باید عین یا منافع را به او بازگرداند. در صورتی که هرگونه تغییر یا ساخت و ساز در زمین مالک ایجاد شده است، فضول باید مطابق درخواست مالک عمل کند. مثلاً امکان دارد که مالک بخواهد زمین خود را به حالت اولیه تحویل بگیرد که فضول باید زمین را همانگونه تحویل دهد. امکان دیگری که وجود دارد مربوط به پذیرش ساخت و ساز توسط مالک می شود که هزینه آن را باید شخصاً بپردازد.

قرارداد فروش و خرید ملک در کجا باید ثبت شود؟

خرید و فروش ملک در هر مکانی امکان‌ پذیر است. طرفین قرارداد می‌توانند در هر محلی که بخواهند اقدام به نوشتن قرارداد نمایند. بدیهی بوده که قرارداد اخیر یک سند عادی محسوب می‌شود و بنابراین ویژگی‌ های یک سند رسمی را ندارد. خریداران اموال غیرمنقول قطعاً تمایل دارند که هرچه سریعتر سند رسمی ملک خریداری شده ی خود را دریافت کنند. دریافت سند رسمی تنها در صورتی امکان‌ پذیر است که طرفین معامله مسیر قانونی آن را طی کرده باشند. اولین مسیر قانونی که طرفین باید طی کنند مربوط به رعایت قانون جدید معاملات اموال غیرمنقول می‌ شود. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در خرداد ماه سال ۱۴۰۳ به تصویب رسیده است که الزاماتی را ایجاد می‌ کند.

معاملات اموال غیرمنقول مطابق قانون جدید مجلس باید ثبت شود. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به دستگاه‌ های اجرایی ابلاغ شده است که بنابراین کاملاً لازم الاجرا می باشد. مطابق قانون اخیر تمام معاملات باید در یک سامانه خاص به نام سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت گردند. سامانه اخیر به طور رسمی رونمایی نشده و دولت مکلف است حداکثر تا یک سال پس از تصویب این قانون، اقدام به راه‌ اندازی سایت نماید. رونمایی رسمی از سایت و سامانه اخیر به معنای این است که تمام معاملات باید در آن ثبت گردند. اما در شرایط کنونی که چنین سامانه‌ ای به طور رسمی رونمایی نشده و امکان ثبت اسناد وجود ندارد پس نیازی به ثبت نیست.

وکلای ملکی سخن آرا :

وکلای متخصص و مشاوران مالی و حقوقی سخن آرا در امور ملکی می‌توانند در حل مشکلات حقوقی مانند اختلافات سند، مشکلات ارثی و مسائل قراردادی به شما کمک نمایند. شما میتوانید برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی و پیگیری مسائل حقوقی خود، با  وکلای متخصص ملکی سخن آرا مشاوره  تلفنی یا حضوری  داشته باشید.