برای اطمینان از یک معامله موفق و مطمئن، خواه در خرید ویلا، زمین، یا ملک مسکونی، یکی از نخستین گام‌ها تنظیم یک قرارداد مناسب بین خریدار و فروشنده است. پیش از ورود به چنین قراردادی، داشتن اطلاعات پایه حقوقی ضروری است.
روش‌های گوناگونی برای عقد قرارداد وجود دارد و از بین آنها قولنامه و مبایعه‌نامه از اهمیت ویژه‌ای برخوردارند. در این مطلب از سخن آرا، قصد داریم با تعریف و توضیح دقیق این دو سند، تفاوت‌های اساسی بین قولنامه و مبایعه‌نامه را برای شما روشن کنیم تا بتوانید انتخاب مناسبی داشته باشید.
قولنامه همانطور که از نام آن بر می‌آید دارای مفهوم قول و تعهد است اما مبایعه‌نامه یعنی قرارداد بیع یا همان قرارداد خرید و فروش.
قولنامه چیست؟
برای انجام یک معامله و خرید ملک، فراهم کردن مقدماتی از پیش ضروری است. با این حال، گاهی این شرایط در زمان توافق اولیه بین خریدار و فروشنده به طور کامل آماده نیست. برای مثال، ممکن است خریدار هنوز مبلغ کامل خرید را در اختیار نداشته باشد یا فروشنده به دلایلی نیاز به تکمیل برخی مراحل اداری داشته باشد تا بتواند ملک خود را به طور قانونی برای فروش ارائه کند. در چنین شرایطی، طرفین توافق می‌کنند که معامله را به زمان مشخصی موکول کنند و شروطی از جمله محل نهایی کردن معامله، شیوه پرداخت و سایر موارد ضروری را تعیین می‌کنند. این توافقات در قالب قراردادی به نام قولنامه به ثبت می‌رسد.
فرض کنید قصد خرید ویلایی در حوالی تهران دارید، اما تامین کل مبلغ خرید به چند روز یا چند ماه آینده موکول شده است. در این حالت، شما و فروشنده می‌توانید قولنامه‌ای تنظیم کنید که در آن شرایط و تعهدات دو طرف مشخص و مکتوب شود. این قولنامه تضمین می‌کند که طرفین به تعهدات خود در زمان مقرر عمل کرده و معامله را نهایی کنند.
مبایعه‌نامه چیست؟
برای انجام هر معامله‌ای که شامل فروش اموال باشد، اعم از ملک یا دارایی‌های دیگر، نیاز به سندی دارید که مالکیت را به صورت قانونی اثبات کند. این سند که تحت عنوان مبایعه‌نامه شناخته می‌شود، یکی از قراردادهای رسمی و معتبر در معاملات به شمار می‌رود و تمام توافقات و تعهدات میان خریدار و فروشنده در آن به صورت دقیق و قانونی ثبت می‌شود.
در حقیقت، مبایعه‌نامه به معنای قراردادی است که در زمان فروش یک مال تنظیم و بین طرفین امضا می‌شود تا مالکیت به خریدار منتقل شود و حقوق هر دو طرف را تضمین کند. به دلیل اعتبار قانونی بالای مبایعه‌نامه، بسیاری از افراد این سند را به عنوان جایگزینی قابل اعتماد به جای قولنامه در نظر می‌گیرند. برخلاف قولنامه، مبایعه‌نامه قابلیت ثبت رسمی در سامانه ثبت اسناد را دارد و امکان دریافت کدرهگیری و هولوگرام قانونی فراهم است که این امر سطح اطمینان و امنیت در معاملات را، به ویژه برای خریداران، افزایش می‌دهد.
تفاوت میان قولنامه و مبایعه‌نامه در معاملات ملکی
قولنامه از ریشه کلمه «قول» گرفته شده است و به توافقی اشاره دارد که تعهد و وعده انجام معامله را در آینده تعیین می‌کند. به عبارتی، قولنامه به‌عنوان پیش‌قرارداد تنظیم می‌شود و به معنای انتقال مالکیت نیست؛ بلکه شرایطی را مشخص می‌کند که طرفین در آینده بر اساس آنها معامله را به صورت نهایی انجام دهند.
در مقابل، مبایعه‌نامه از کلمه «بیع» مشتق شده و به قرارداد فروش و انتقال مالکیت اشاره دارد. هنگامی که مبایعه‌نامه میان خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود، مالکیت به خریدار منتقل شده و وی مالک قانونی مال یا ملک مورد نظر محسوب می‌شود. بنابراین، مبایعه‌نامه به معنای قرارداد اصلی و نهایی بین طرفین است و تعهدات لازم برای انتقال مالکیت را در خود جای می‌دهد.
برای آشنایی بیشتر با جنبه‌های حقوقی و شرایط خاص ابطال مبایعه‌نامه، پیشنهاد می‌کنیم مقاله “ابطال مبایعه‌نامه” را مطالعه نمایید.
نکات کلیدی تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه:
- انتقال مالکیت: با تنظیم مبایعه‌نامه، مالکیت بلافاصله به خریدار منتقل می‌شود، در حالی که قولنامه تنها یک تعهد برای انجام معامله در آینده است و انتقال مالکیت ندارد.
- پرداخت وجه: در مبایعه‌نامه، خریدار موظف است مبلغی را به فروشنده پرداخت کند؛ در حالی که قولنامه الزام به پرداخت ندارد و تنها فروشنده تعهد می‌دهد که تا زمان پرداخت کامل، ملک خود را به دیگری نفروشد.
- رسمیت قانونی: مبایعه‌نامه دارای اعتبار قانونی بالاتری است و مشاور املاک می‌بایست هنگام تنظیم آن، صحت سند و عدم وجود مبایعه‌نامه دیگر را از طریق سامانه‌های رسمی تأیید کند. این امر برای جلوگیری از بروز مشکلاتی مانند فروش ملک به چندین خریدار ضروری است.
پس از تنظیم قولنامه یا مبایعه‌نامه، فروشنده متعهد است که در زمان مشخص برای انتقال سند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. در صورت امتناع فروشنده، خریدار می‌تواند از طریق مراجع قضایی اقدام کرده و الزام به تنظیم سند را پیگیری کند.
از اصلی ترین تفاوت‌های قولنامه و مبایعه‌نامه:
این است که قولنامه وعده قرارداد است و مانند یک پیش قرارداد عمل می‌کند، اما مبایعه‌نامه تعهد واقعی و قرارداد اصلی محسوب می‌شود.
از فرق‌های دیگر قولنامه و مبایعه‌نامه:
این است که چون مبایعه‌نامه یک تعهد اصلی است پس به محض انعقاد آن، انتقال مالکیت صورت می‌گیرد اما در قولنامه انتقال مالکیت صورت نمی‌گیرد و دو طرف تنها متعهد می‌شوند اقدامات لازم برای انعقاد معامله در آینده را انجام دهند.