فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن

در قراردادهای اجاره، معمولاً مدت معینی برای استفاده مستأجر از ملک تعیین می‌شود.
اما گاهی پیش از پایان این مدت، یکی از طرفین (موجر یا مستأجر) به دلایل مختلف تمایل دارد قرارداد اجاره را فسخ کند.
فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد، موضوعی حساس و کاملاً قانونی است که باید طبق قوانین مدنی و مفاد قرارداد اجاره انجام شود تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری شود.
در این مقاله به بررسی شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان مدت، موارد قانونی، حقوق هر یک از طرفین و نمونه متن فسخ می‌پردازیم.

فسخ قرارداد اجاره چیست؟

فسخ قرارداد اجاره به معنای پایان دادن یک‌طرفه به قرارداد اجاره پیش از زمان تعیین‌شده است.
در واقع، یکی از طرفین به استناد دلایل موجه و قانونی، تصمیم می‌گیرد قرارداد را لغو کند.
اما باید توجه داشت که فسخ اجاره فقط در صورتی معتبر است که:

1. در قرارداد حق فسخ قید شده باشد، یا
2. قانون مدنی چنین حقی را به یکی از طرفین داده باشد.

آیا می‌توان قرارداد اجاره را قبل از اتمام مدت فسخ کرد؟

به‌طور کلی، قرارداد اجاره یک عقد لازم است؛ یعنی هیچ‌یک از طرفین نمی‌توانند آن را به‌صورت یک‌طرفه و بدون دلیل فسخ کنند.
اما در برخی موارد، قانون یا توافق طرفین اجازه فسخ پیش از موعد را می‌دهد.
بنابراین، فسخ زودهنگام تنها در صورت وجود شرایط زیر ممکن است:

موارد قانونی فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان مدت

۱. فسخ بر اساس توافق طرفین (اقاله)

یکی از ساده‌ترین و قانونی‌ترین روش‌های خاتمه زودهنگام قرارداد اجاره، اقاله یا همان توافق دو طرف بر فسخ است.
در این حالت، موجر و مستأجر با رضایت و توافق متقابل تصمیم می‌گیرند قرارداد را خاتمه دهند و آثار آن را از بین ببرند.

اقاله معمولاً زمانی اتفاق می‌افتد که:

• مستأجر به هر دلیل دیگر قصد ادامه سکونت یا فعالیت در ملک را ندارد.
• موجر به ملک خود نیاز پیدا می‌کند (مثلاً برای سکونت یا فروش ملک).
• شرایط اقتصادی یا شخصی طرفین تغییر کرده است.

در چنین شرایطی، طرفین می‌توانند با تنظیم صورتجلسه کتبی اقاله و درج مواردی مانند تاریخ پایان قرارداد، نحوه تسویه حساب و تکلیف ودیعه، قرارداد را به‌صورت رسمی خاتمه دهند.
توصیه می‌شود این توافق با حضور شاهد یا مشاور حقوقی انجام شود تا در آینده محل اختلاف نباشد.

نکته:
اقاله به رضایت دو طرف بستگی دارد و هیچ‌یک از طرفین نمی‌تواند طرف دیگر را به پذیرش آن اجبار کند.

۲. فسخ به دلیل تخلف از تعهدات قراردادی

از مهم‌ترین موارد قانونی فسخ اجاره، نقض تعهدات مندرج در قرارداد از سوی یکی از طرفین است.
هر یک از طرفین موظف است به تمامی تعهدات خود در قرارداد پایبند باشد و در صورت تخلف، طرف مقابل حق فسخ پیدا می‌کند.

موارد متداول نقض تعهدات:

• عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر:
  اگر مستأجر چند ماه اجاره را پرداخت نکند و علی‌رغم اخطار موجر نیز اقدامی نکند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند و از شورای حل اختلاف درخواست تخلیه نماید.
• خودداری موجر از تحویل ملک:
  چنانچه موجر پس از امضای قرارداد، از تحویل ملک به مستأجر امتناع ورزد، مستأجر حق دارد قرارداد را فسخ کرده و خسارت خود را مطالبه کند.
• استفاده غیرمجاز از ملک:
  اگر مستأجر برخلاف نوع کاربری مندرج در قرارداد از ملک استفاده کند (برای مثال ملک مسکونی را تبدیل به محل کار یا مغازه کند)،
  موجر می‌تواند با استناد به تخلف از شرط استفاده مجاز، قرارداد را فسخ کند.

در چنین مواردی، طرف زیان‌دیده باید ابتدا از طریق ارسال اظهارنامه رسمی تخلف را اعلام و مهلتی برای جبران تعیین نماید.
در صورت عدم رفع تخلف، می‌تواند به استناد شرط فسخ در قرارداد یا ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، اقدام به فسخ قانونی نماید.

نکته:
فسخ در این حالت باید مستند به مدارک و ادله باشد، زیرا هرگونه ادعای غیرمستند می‌تواند موجب رد دعوا شود.

۳. فسخ به دلیل غیرقابل استفاده شدن ملک

طبق ماده ۴۸۳ قانون مدنی، اگر ملکی که موضوع اجاره است، به‌گونه‌ای از بین برود یا قابل استفاده نباشد، قرارداد اجاره به‌صورت خودکار منفسخ می‌شود.

برای مثال:

• ملک بر اثر آتش‌سوزی، سیل یا زلزله تخریب شود.
• ساختمان به علت فرسودگی شدید، ریزش سقف یا دیوار، یا ممنوعیت قانونی استفاده (مثل حکم تخریب شهرداری) از قابلیت بهره‌برداری خارج گردد.

در چنین مواردی، نیازی به ارسال اظهارنامه یا ثبت دادخواست نیست؛ زیرا فسخ به‌طور قهری (انفساخ) رخ می‌دهد.
با این حال، توصیه می‌شود برای شفافیت حقوقی، مراتب از طریق صورتجلسه کتبی یا گزارش کارشناسی رسمی ثبت شود تا در آینده محل اختلاف قرار نگیرد.

نکته:
اگر خسارت جزئی باشد و امکان تعمیر وجود داشته باشد، قرارداد منفسخ نمی‌شود و صرفاً اجرای آن موقتاً معلق خواهد ماند.

۴. وجود شرط حق فسخ در قرارداد

در بسیاری از قراردادهای اجاره، طرفین در زمان تنظیم قرارداد، بندی را تحت عنوان حق فسخ مشروط درج می‌کنند.
این بند به یکی از طرفین (معمولاً موجر) اجازه می‌دهد در صورت بروز شرایط خاص، قرارداد را قبل از پایان مدت فسخ کند.

نمونه‌ای از این شرط می‌تواند به صورت زیر باشد:

«در صورت تأخیر مستأجر در پرداخت اجاره‌بها بیش از دو ماه متوالی، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.»

یا:

«در صورت نیاز موجر به استفاده شخصی از ملک، وی می‌تواند با اعلام کتبی یک‌ماهه قرارداد را فسخ نماید.»

وجود چنین بندی در قرارداد، مبنای قانونی و محکمی برای فسخ است؛ زیرا در واقع، طرفین از ابتدا بر آن توافق کرده‌اند.
اما اعمال حق فسخ باید با رعایت تشریفات مقرر در قرارداد (مثل اخطار کتبی یا مهلت اعلام) انجام گیرد.

نکته مهم:
حق فسخ قراردادی در صورتی معتبر است که صریح، شفاف و بدون ابهام در متن قرارداد قید شده باشد.

۵. فسخ به دلیل انتقال غیرمجاز منافع ملک

یکی دیگر از موارد رایج فسخ قرارداد اجاره، انتقال غیرمجاز منافع ملک توسط مستأجر به شخص ثالث است.
به بیان دیگر، اگر مستأجر بدون اجازه‌ی کتبی موجر، ملک را به دیگری اجاره دهد یا منافع آن را واگذار کند، موجر می‌تواند قرارداد را فوراً فسخ و درخواست تخلیه ملک نماید.

این مورد یکی از مهم‌ترین مصادیق تخلف از شروط قراردادی است و در ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نیز به صراحت ذکر شده است.
در چنین حالتی، حتی اگر مدت اجاره هنوز باقی مانده باشد، موجر حق دارد از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، فسخ و تخلیه را هم‌زمان مطالبه کند.

ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

اگر یکی از طرفین قرارداد را بدون دلیل موجه یا بدون تحقق شرایط فسخ، بر هم بزند، طبق ماده 221 قانون مدنی،
باید خسارت طرف مقابل را جبران کند. این خسارت ممکن است شامل موارد زیر باشد:

1. خسارت مالی مستقیم

اگر مستأجر مبلغی به‌عنوان پیش‌پرداخت (رهن یا ودیعه) پرداخت کرده باشد،
و موجر بدون دلیل موجه قرارداد را فسخ کند، موظف است علاوه بر بازگرداندن وجه، خسارت تأخیر و زیان واردشده را نیز بپردازد.

2. هزینه‌های انجام‌شده توسط مستأجر

در صورتی‌که مستأجر قبل از تحویل ملک، هزینه‌هایی بابت نقل مکان، تعمیر، خرید وسایل یا آماده‌سازی متحمل شده باشد،
می‌تواند طبق قانون، مطالبه خسارت ناشی از فسخ غیرموجه را از موجر درخواست کند.

3. عدم‌النفع (از دست دادن فرصت استفاده)

اگر مستأجر برای استفاده از ملک برنامه‌ریزی کرده (مثلاً شروع کسب‌وکار یا سکونت در تاریخ مشخص) اما به‌دلیل فسخ موجر ضرر کرده باشد،
دادگاه ممکن است مبلغی را به‌عنوان عدم‌النفع (زیان فرصت استفاده) برای او در نظر بگیرد.

4. وجه التزام درج‌شده در قرارداد

در بسیاری از اجاره‌نامه‌ها، بندی تحت عنوان «وجه التزام فسخ» وجود دارد؛ مثلاً:

“در صورت فسخ قرارداد توسط هر یک از طرفین پیش از تحویل، متخلف موظف است مبلغ … ریال به‌عنوان خسارت بپردازد.”
در این صورت، طرفی که قرارداد را نقض کرده است باید وجه التزام تعیین‌شده را بپردازد و این خسارت نیازی به اثبات ندارد.

نحوه فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان مدت

۱. بررسی مفاد قرارداد اجاره

در نخستین گام، لازم است مفاد قرارداد اجاره به دقت مورد مطالعه قرار گیرد تا مشخص شود آیا در متن قرارداد، بند یا شرطی مبنی بر حق فسخ برای هر یک از طرفین پیش‌بینی شده است یا خیر.
در این مرحله، باید مواردی نظیر شرط فسخ صریح، تعهدات زمانی طرفین، وجه التزام در صورت تخلف، مرجع حل اختلاف و موضوع استفاده از ملک با دقت بررسی شود.
نتیجه این بررسی، تعیین مبنای قانونی یا قراردادی فسخ است. در صورتی‌که چنین بندی در قرارداد وجود نداشته باشد، فسخ یک‌جانبه بدون تحقق شرایط قانونی، فاقد وجاهت حقوقی خواهد بود.

۲. تهیه دلایل و مستندات قانونی برای فسخ

هرگونه اقدام به فسخ باید مبتنی بر دلایل موجه و قابل اثبات باشد.
از این رو، طرفی که قصد فسخ دارد، باید مدارک لازم از جمله اصل قرارداد اجاره، رسیدهای پرداخت یا عدم پرداخت اجاره‌بها، مکاتبات رسمی، مستندات تخلف یا نقض تعهدات، صورتجلسه تحویل ملک، و سایر شواهد مرتبط را گردآوری نماید.
اثبات تحقق سبب فسخ بر عهده‌ی شخصی است که مدعی فسخ قرارداد است.
در این مرحله، بهتر است تمامی مکاتبات و اخطارها به‌صورت رسمی و مستند صورت گیرد تا در مراجع قضایی قابلیت استناد داشته باشند.

۳. ارسال اظهارنامه رسمی

پس از احراز وجود شرایط قانونی فسخ، طرف ذی‌نفع باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی اقدام به ارسال اظهارنامه رسمی برای طرف مقابل نماید.
در اظهارنامه، ذکر اطلاعات زیر الزامی است:

• مشخصات کامل طرفین قرارداد؛
• شماره و تاریخ قرارداد اجاره؛
• علت دقیق فسخ و استناد به بند یا ماده‌ی قانونی مربوطه؛
• تاریخ اجرای فسخ و اقدامات مورد انتظار از طرف مقابل (مانند تخلیه یا تسویه حساب).

اظهارنامه باید با لحنی رسمی و صریح نگارش یابد و از به‌کارگیری عبارات غیرحقوقی یا احساسی اجتناب شود.
ابلاغ اظهارنامه از طریق نشانی مندرج در قرارداد انجام می‌گیرد و عدم پاسخ طرف مقابل، به معنای بی‌اعتباری ابلاغ نخواهد بود.

۴. ثبت دادخواست فسخ در شورای حل اختلاف (در صورت بروز اختلاف)

در صورتی که طرف مقابل از پذیرش فسخ یا اجرای مفاد آن خودداری نماید، شخص متقاضی می‌تواند دادخواست رسمی فسخ قرارداد اجاره را در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مطرح کند.
در دادخواست، باید خواسته‌ها به‌صورت دقیق ذکر شود؛ از جمله:

• تأیید فسخ قرارداد اجاره؛
• الزام به تخلیه یا تحویل ملک؛
• مطالبه وجه التزام یا خسارات ناشی از فسخ.

مدارک لازم جهت ضمیمه کردن به دادخواست عبارت‌اند از: قرارداد اجاره، اظهارنامه ارسالی، مستندات تخلف یا نقض تعهدات و رسید پرداخت هزینه دادرسی.
پس از ثبت، پرونده در شورا مطرح شده و در صورت نیاز به کارشناسی، موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌شود. رأی صادره پس از قطعیت، قابلیت اجرا از طریق واحد اجرای احکام را خواهد داشت.

بهتر است بدانید که:

• فسخ باید به صورت کتبی و رسمی اعلام شود؛ فسخ شفاهی در مراجع قضایی معتبر نیست.
• در صورت امکان، اقاله یا توافق طرفین نسبت به فسخ، راهکاری ساده‌تر و کم‌هزینه‌تر محسوب می‌شود.
• چنانچه ملک به‌صورت کامل غیرقابل استفاده گردد (به‌عنوان مثال بر اثر تخریب یا آتش‌سوزی)، قرارداد به موجب قانون منفسخ می‌شود و نیاز به اقدام قضایی ندارد.
• پیش از اقدام به فسخ، مشورت با وکیل متخصص در امور قراردادها و دعاوی ملکی به‌منظور پیشگیری از خسارات احتمالی توصیه می‌شود.

نمونه متن فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان مدت

موضوع: اعلام فسخ قرارداد اجاره شماره ۱۲۰ مورخ ۱۴۰۲/۰۱/۱۵

طرفین:
موجر: آقای / خانم ……………
مستأجر: آقای / خانم ……………

با توجه به قرارداد اجاره فوق و با استناد به بند … از مفاد قرارداد، نظر به اینکه مستأجر در انجام تعهدات خود (پرداخت اجاره‌بها / استفاده غیرمجاز از ملک / انتقال به غیر) قصور نموده است،
بدین‌وسیله اعلام می‌گردد قرارداد اجاره از تاریخ …………… فسخ گردیده و کلیه حقوق ناشی از آن از بین می‌رود.

از طرفین درخواست می‌شود نسبت به تحویل ملک و تسویه حساب نهایی اقدام نمایند.

با احترام
نام و نام خانوادگی
امضاء
تاریخ

نکات مهم پس از فسخ قرارداد اجاره

• فسخ باید مستند و قابل اثبات باشد.
• فسخ شفاهی در مراجع قضایی معتبر نیست.
• در صورت اختلاف، می‌توانید دادخواست تأیید فسخ قرارداد اجاره را به شورای حل اختلاف محل ملک ارائه دهید.
• در فسخ توافقی، حتماً صورتجلسه کتبی با امضای طرفین تنظیم شود.