آیا موجر می‌تواند قرارداد اجاره را یک‌طرفه فسخ کند؟

خیر. طبق قانون مدنی، قرارداد اجاره یک عقد لازم است؛ یعنی هیچ‌یک از طرفین (موجر یا مستأجر) نمی‌توانند آن را به‌صورت یک‌طرفه فسخ کنند، مگر در موارد خاص که قانون یا قرارداد این حق را داده باشد.
بنابراین، فسخ اجاره از سوی موجر تنها در شرایط مشخص و قانونی امکان‌پذیر است.

موارد مجاز فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

۱. عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر

یکی از اصلی‌ترین مواردی که به موجر حق فسخ می‌دهد، عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر است.
مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، چنانچه مستأجر علی‌رغم اخطار کتبی موجر از پرداخت اجاره امتناع نماید، موجر می‌تواند از طریق مراجع صالح، تقاضای فسخ قرارداد و تخلیه ملک را بنماید.

نکات مهم:

در قراردادهای جدید (مشمول قانون سال ۱۳۷۶)، معمولاً این شرط به‌صورت صریح درج می‌شود که «عدم پرداخت اجاره در دو نوبت متوالی، موجب حق فسخ برای موجر است.»

پیش از فسخ، لازم است موجر اظهارنامه رسمی برای مستأجر ارسال کند و مهلتی معقول (مثلاً ۱۰ روز) برای پرداخت تعیین نماید.

اگر مستأجر در این مدت وجه را پرداخت نکند، موجر می‌تواند دادخواست فسخ و تخلیه ارائه دهد.

۲. استفاده غیرمجاز از ملک

اگر مستأجر برخلاف مفاد قرارداد از ملک استفاده کند، موجر حق فسخ دارد.
برای مثال:

• استفاده از ملک مسکونی برای فعالیت تجاری یا اداری؛
• انجام امور خلاف قانون در ملک (مانند نگهداری کالاهای غیرمجاز)؛
• تغییر کاربری ملک بدون رضایت موجر.

طبق قانون، تغییر در نوع استفاده از ملک یا انجام فعالیت غیرمجاز، نقض تعهدات قراردادی محسوب می‌شود و موجر می‌تواند به استناد آن، قرارداد را فسخ و تخلیه را مطالبه کند.

۳. انتقال غیرمجاز منافع ملک به غیر

طبق ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، در صورتی که مستأجر بدون اجازه‌ی کتبی موجر، ملک را به شخص دیگری واگذار یا اجاره دهد، موجر می‌تواند قرارداد را فوراً فسخ و از مرجع صالح تقاضای تخلیه ملک نماید.

این مورد از رایج‌ترین دلایل فسخ قرارداد توسط موجر است.
حتی اگر مستأجر به ظاهر ملک را در اختیار خود نگه داشته باشد اما منافع آن را عملاً به دیگری منتقل کرده باشد (مثلاً مغازه را به فرد دیگری برای کسب درآمد واگذار کند)، موجر حق فسخ دارد.

نکته:
در صورتی که در قرارداد قید شده باشد که “انتقال منافع با رضایت موجر بلامانع است”، در آن صورت مستأجر می‌تواند با کسب موافقت کتبی موجر اقدام کند.

۴. پایان مدت اجاره و عدم تمدید قرارداد

پس از پایان مدت اجاره، مستأجر مکلف است ملک را تخلیه نماید.
در صورتی که مدت قرارداد منقضی شود و مستأجر بدون رضایت موجر همچنان در ملک باقی بماند، موجر می‌تواند از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک،درخواست تخلیه ید و فسخ قرارداد را مطرح کند.

در این حالت، فسخ در واقع به‌معنای اعلام خاتمه رابطه اجاری است و به‌محض صدور رأی، موجر می‌تواند دستور تخلیه را اجرا نماید.

۵. نیاز شخصی موجر به ملک (در املاک تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶)

در قراردادهای اجاره تجاری قدیمی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هستند، اگر موجر بتواند ثابت کند که برای خود یا فرزندش به ملک نیاز دارد (برای راه‌اندازی کسب‌وکار یا استفاده شخصی)،
می‌تواند با طرح دعوا در دادگاه، حکم فسخ قرارداد و تخلیه ملک را دریافت کند.

البته در این حالت، موجر باید نیاز واقعی خود را اثبات کند و در صورت تخلیه، معمولاً موظف است حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر را نیز پرداخت نماید.

۶. غیرقابل استفاده شدن ملک

مطابق ماده ۴۸۳ قانون مدنی، اگر ملک به دلیل خرابی، تخریب، آتش‌سوزی یا حوادث قهری به‌طور کامل غیرقابل استفاده گردد،
قرارداد اجاره به‌صورت خودکار منفسخ می‌شود.

در این حالت، نیازی به ارسال اظهارنامه یا دادخواست نیست، زیرا با از بین رفتن موضوع قرارداد، رابطه اجاره نیز منقضی می‌شود.
اما برای ثبت و اثبات این وضعیت، بهتر است صورتجلسه کارشناسی یا گزارش رسمی آتش‌نشانی، شهرداری یا کارشناس رسمی دادگستری تنظیم گردد.

۷. تخلف مستأجر از شروط قراردادی

در بسیاری از قراردادهای اجاره، شرایط خاصی برای حفظ منافع موجر درج می‌شود.
برای نمونه:

• مستأجر متعهد می‌شود ملک را به موقع تخلیه کند.
• مستأجر موظف است ملک را تمیز و در وضعیت اولیه بازگرداند.
• مستأجر نباید تغییرات ساختاری در ملک ایجاد کند.

در صورتی که مستأجر از این شروط تخلف کند، موجر می‌تواند به استناد همان بند قراردادی، حق فسخ خود را اعمال کند.

نحوه فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

۱. بررسی مبنای فسخ

پیش از هر اقدامی، موجر باید متن قرارداد اجاره را به دقت بررسی کند تا مشخص شود آیا در آن شرط فسخ یا حق فسخ خاصی برای وی پیش‌بینی شده است یا خیر.
در بسیاری از قراردادها، بندی تحت عنوان «شرایط فسخ» درج می‌شود که به موجر اجازه می‌دهد در صورت وقوع شرایط خاص (مانند عدم پرداخت اجاره‌بها یا انتقال غیرمجاز ملک)، قرارداد را خاتمه دهد.

۲. احراز شرایط قانونی فسخ

موجر تنها در موارد زیر می‌تواند به‌صورت قانونی اقدام به فسخ نماید:

• عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر در مهلت مقرر.
• استفاده غیرمجاز از ملک برخلاف نوع کاربری قیدشده در قرارداد.
• انتقال منافع ملک به غیر بدون اجازه موجر.
• تخلف مستأجر از سایر تعهدات قراردادی.
• غیرقابل استفاده شدن ملک به‌واسطه تخریب یا حوادث قهری.

در صورتی‌که یکی از این موارد تحقق یابد، موجر حق دارد اقدام به فسخ قرارداد و درخواست تخلیه ملک نماید.

۳. ارسال اظهارنامه رسمی

پیش از طرح دعوا، موجر باید به‌صورت رسمی قصد خود را از فسخ به مستأجر اعلام نماید.
این امر از طریق ارسال اظهارنامه قضایی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می‌شود.
در اظهارنامه باید اطلاعات زیر ذکر گردد:

• مشخصات موجر و مستأجر
• شماره و تاریخ قرارداد اجاره
• علت فسخ (برای مثال: عدم پرداخت اجاره طی دو ماه گذشته)
• درخواست رسمی برای تخلیه و تسویه حساب

اظهارنامه باید به نشانی مندرج در قرارداد ارسال شود تا از نظر حقوقی معتبر تلقی گردد.

۴. طرح دادخواست فسخ قرارداد اجاره

در صورت عدم همکاری مستأجر، موجر می‌تواند دادخواست رسمی فسخ قرارداد و تخلیه ملک را در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ثبت نماید.
در این دادخواست، مستندات زیر باید ضمیمه شود:

• اصل قرارداد اجاره و الحاقیه‌های احتمالی
• نسخه اظهارنامه و گواهی ابلاغ آن
• مستندات تخلف مستأجر (مثل عدم پرداخت اجاره یا انتقال به غیر)
• مدارک مالکیت موجر

پس از بررسی مدارک و احراز تخلف، شورای حل اختلاف رأی به فسخ و تخلیه ملک صادر خواهد کرد.

۵. اجرای حکم تخلیه

پس از صدور رأی قطعی، موجر می‌تواند از طریق واحد اجرای احکام دادگستری نسبت به اجرای حکم تخلیه و تحویل ملک اقدام نماید.
چنانچه مستأجر به‌صورت داوطلبانه ملک را تخلیه نکند، مأمور اجرای احکام موظف است با دستور مقام قضایی نسبت به تخلیه اقدام نماید.

خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

مطابق ماده ۲۲۱ قانون مدنی، هرگاه شخصی از انجام تعهد خودداری کند یا آن را برخلاف مفاد قرارداد انجام دهد و این اقدام موجب ضرر طرف مقابل شود، مکلف به جبران خسارت است.
بنابراین، اگر موجر بدون داشتن مجوز قانونی یا بدون رعایت مفاد قرارداد، اجاره را فسخ نماید، مستأجر می‌تواند به استناد این ماده، مطالبه خسارت کند.

خسارت فسخ معمولاً در دو حالت مطرح می‌شود:

فسخ موجه اما همراه با ورود ضرر به مستأجر (مثلاً عدم بازپرداخت ودیعه در موعد مقرر)

فسخ غیرموجه و یک‌جانبه توسط موجر

الف) بازگرداندن ودیعه (رهن)

در صورتی‌که موجر قرارداد را فسخ کرده باشد، موظف است کل مبلغ ودیعه یا رهن را بدون تأخیر به مستأجر بازگرداند.
در غیر این صورت، مستأجر حق دارد خسارت تأخیر در استرداد وجه را بر اساس نرخ روز مطالبه نماید.

ب) جبران هزینه‌های انجام‌شده توسط مستأجر

اگر مستأجر پیش از فسخ، هزینه‌هایی مانند نقاشی، تعمیر، نصب تجهیزات یا آماده‌سازی ملک را انجام داده باشد،
و این اقدامات با رضایت موجر صورت گرفته باشد، فسخ غیرموجه موجر موجب می‌شود او موظف به جبران این هزینه‌ها شود.

ج) جبران خسارت ناشی از عدم‌النفع

در مواردی که مستأجر به‌واسطه فسخ ناگهانی قرارداد از استفاده‌ی ملک محروم شود (مثلاً کسب‌وکارش در ملک تجاری تعطیل گردد)،
دادگاه می‌تواند مبلغی را تحت عنوان عدم‌النفع (از دست رفتن منفعت مشروع) به‌نفع مستأجر تعیین کند.

د) وجه التزام قراردادی

در بسیاری از قراردادهای اجاره، بندی وجود دارد که مبلغی را تحت عنوان وجه التزام در صورت فسخ یا تخلف تعیین می‌کند.
اگر موجر برخلاف قرارداد اقدام به فسخ کند، مکلف است مبلغ وجه التزام تعیین‌شده را بدون نیاز به اثبات خسارت واقعی بپردازد.
(مثلاً: «در صورت فسخ زودهنگام از سوی موجر، مبلغ ۵۰ میلیون ریال به‌عنوان وجه التزام به مستأجر پرداخت می‌گردد.»)

استثنائات پرداخت خسارت

در برخی شرایط، فسخ از سوی موجر موجه است و در نتیجه، وی ملزم به پرداخت خسارت نیست.
این موارد عبارت‌اند از:

• عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر؛
• استفاده غیرمجاز یا غیرقانونی از ملک؛
• انتقال ملک به غیر بدون رضایت موجر؛
• تخریب یا غیرقابل استفاده شدن ملک (انفساخ قانونی).

در این موارد، چون فسخ بر اساس قانون انجام شده است، موجر هیچ تعهدی نسبت به پرداخت خسارت ندارد.

قصد دارید قرارداد اجاره خود را فسخ کنید؟
پیش از اقدام، با یک مشاور حقوقی مشورت کنید تا دچار خسارت یا مسئولیت قانونی نشوید.
برای دریافت راهنمایی فوری، همین حالا با ما در ارتباط باشید.