تغییر کاربری

امروزه بسیاری به دنبال تغییر کاربری زمین خود هستند و متأسفانه به دلیل عدم آگاهی از قوانین و مقررات خاص آن متحمل ضرر و زیان های شدیدی گشته اند؛ بطوری که گاها دیده شده حکم جلب به دادرسی صادر و محکوم به مجازات های سنگین شده اند.

از این رو تیم حقوقی موسسه سخن آرا در راستا حفظ حقوق شهروندان و به احترام حقوق مالکیت افراد، نکات مهم قوانین مربوط به این موضوع را به شرح ذیل منتشر و برای ارائه مشاوره تخصصی از زبده ترین وکلا خود بهره جسته.

مفهوم تغییر کاربری:

عبارت کاربری منشاء در نوع استفاده از ملکی (زمینی) که با توجه به طرح تفصیلی شهرها، طرح هادی روستاها، براساس چگونگی استفاده از آن و فعالیت های مربوطه توسط مراجع ذیصلاح مشخص می شود است همانند؛ کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری اداری، کاربری صنعتی، کاربری معدن، کاربری زراعی، کاربری ورزشی، کاربری آموزشی، کاربری فضای سبز و… . بنابراین زمین ها کاربری های متفاوتی بر اساس ذات منطقه جغرافیایی، مقررات قانونی یا حتی بسته به نوع استفاده عموم شهروندان می­توانند داشته باشند. بدیهی است که در راستا اعمال حق مالکیت اراضی و در صورت لزوم تغییر کاربری آن مقررات‌ و قوانینی وضع شود تا از تلف شدن و هرج و مرج در جامعه جلوگیری به عمل آید و دفاع از حق مالکیت افراد طبق اصل ۴۷ قانون اساسی و ماده ۳۰ قانون مدنی محقق گردد.           

قانونی که ناظر به این موارد است؛ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، به همراه آیین نامه اجرایی و طرحی به نام طرح هادی است که به تفصیل به تییین آنان خواهیم پرداخت.

بررسی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها:

تبصره 1 ماده 3 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، اشعار می دارد: تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها، برای سکونت شخصی صاحبان زمین، تا پانصد متر مربع، فقط برای یکبار و احداث دامداری ها، مرغداری­ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌­ای و همچنین، واحد های صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده، نخواهد بود. بنابراین حوزه شمول تغییر کاربری اراضی وقف این ماده تا حدودی مشخص میشود و در ماده 4 قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ ها، تغییر کاربری زمین کشاورزی و باغ، صرفاً پس از اخذ مجوز از جهاد کشاورزی، امکان پذیر می باشد. اما گاهاً افرادی هستند که در راستای گسترش صنعت کشاورزی و یا حفظ و توسعه آن اقدام به تغییر کاربری نمایند. قانونگذار در تبصره 4 ماده 2 قانون فوق الذکر مقرر می­دارد: احداث گلخانه‌­ها،‌ دامداری­ها، مرغداری ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها، بهینه‌ کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی‌شود. موارد مذکور، از شمول این ماده، مستثنی بوده و با رعایت ضوابط زیست‌ محیطی، با موافقت سازمان‌ های جهاد کشاورزی استان ها، بلامانع می‌ باشد. تبصره 5 ماده 2 این قانون نیز اشعار میدارد؛ اراضی داخل محدوده قانونی روستا های دارای طرح هادی مصوب، مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از کلیه ضوابط مقرر در این قانون، مستثنی می‌ باشند.

تعریف طرح هادی:

طرح هادی، طرحی بوده که با هدف اصلاح بافت و کاربری زمین های روستایی، طراحی شده و هدف آن، این است که از بافت روستاها، بهترین استفاده ممکن، صورت گیرد و به موجب آن، بسیاری از زمین هایی که پیش از این، به جهت کاربری خود، مجوز ساخت و تغییر کاربری نمی گرفتند، تغییر کاربری را کسب نمایند. بر اساس ماده فوق الذکر، زمین های داخل طرح هادی، از شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و قانون اصلاح این قانون، مستثنی هستند.

جرم انگاری در محدوده قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها:

همانگونه که‌ در ابتدا گفته شد بسیاری به دلیل ناآگاه بودن به این مقررات، مجازات سنگینی را متحمل گردیده­اند و از طرفی به عقیده نادرست بسیاری، مجازاتی تحت عنوان «قلع و قمع» وجود ندارد؛ لذا قلع و قمع بنا موضوع ماده 3 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب 1374 با اصلاحات و الحاقات بعدی نیز ماهیت مجازات را ندارد؛ بلکه ماهیت حقوقی دارد و تکلیف دادگاه رسیدگی کننده به بزه تغییر کاربری غیر مجاز است که در صورت احراز تحقق این بزه، حکم به قلع و قمع بنا به استناد ماده 3 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها صادر کند.

ماده ۳ قانون فوق مقرر میدارد: “کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ های موضوع این قانون که به صورت غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱) ماده(۱) این قانون، اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده‌ است و در صورت تکرار جرم، به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش‌ ماه، محکوم خواهند شد.”

بنابراین تنها بزه (جرم) موضوع این ماده جزای نقدی و حبس می باشد(و نه حکم قلع و قمع بنا).

نکته قابل توجهی که بنظر می آید تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی است.

طبق این قانون به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ ها و تداوم و بهره‌ وری آن‌ ها، از تاریخ تصویب این قانون، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ ها، در‌ خارج از محدوده قانونی شهر ها و شهرک‌ ها، جز در موارد ضروری، ممنوع می‌ باشد. ضرورت این امر نیز به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، ‌مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می‌ باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌گردد. ابلاغ تصمیمات کمیسیون و صدور مجوز ضرورت تغییر کاربری توسط دبیر کمیسیون صورت می پذیرد.‎

توصیه می گردد برای تنظیم درخواست اصولی و مناسب و جلوگیری از ضرر و زیان های احتمالی آن، با بهترین وکلای متخصص در خصوص دعاوی ملکی (بهترین وکیل ملکی) در موسسه حقوقی سخن آرا مشاوره نمایید.

هزینه تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی:

در مورد اراضی کشاورزی واقع در محدوده و حریم تا چند سال گذشته، اخذ عوارض تغییر کاربری، غیر قانونی اعلام شده بود ولیکن رویه سال های اخیر هیأت عمومی دیوان عدالت اداری بر مجاز دانستن اخذ عوارض تغییر کاربری با تایید کمیسیون ماده پنج و بر اساس تعرفه عوارض سالیانه شوراها است. در این باره متأسفانه هیچ درصد و نرخ معینی وجود ندارد و بسیاری از مالکین، از هزینه بالای تغییر کاربری اراضی کشاورزی واقع در این محدوده گلایه می نمایند. در خصوص اراضی کشاورزی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها نیز مستند به ماده دو قانون اخیر: در مواردی که به اراضی زراعی و باغات طبق مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده می‌شود، هشتاد درصد (۸۰%) قیمت روز اراضی و‌ باغات مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه ‌داری کل کشور واریز می‌گردد. در مورد اراضی کشاورزی داخل در بافت و محدوده روستاها نیز عملاً دهیاری ها و شوراها هزینه هایی از مردم دریافت می نمایند که در اینجا نیز شوربختانه بی نظمی ها و بعضاً سوء استفاده هایی ملاحظه می گردد.

چند نکته در چگونگی دریافت تقاضای تغییر کاربری اشخاص حقیقی:

اشخاص حقیقی و حقوقی درخواست تغییر کاربری خود را به همراه مدارک ذیل بر اساس فرم های ابلاغی پیوست به دبیرخانه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ فوق الذکر در سازمان جهاد کشاورزی استان یا مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان محل وقوع ملک، تقدیم می نمایند.‎

 نکته اول) برای اینکه مالکیت خود را احراز نمایید؛ سند مالکیت و چنانچه اراضی مذکور در مناطق مشمول اعلان ثبت عمومی و اجباری نباشد و از قدیم الایام از سوی اشخاص به عنوان مالک مورد بهره‎برداری واقع و شورای اسلامی محل تصرف نیز ید مالکانه (قاعده ید) متقاضی را تأیید نماید و مستثنی بودن اراضی مورد نظر از انواع اراضی ملی و دولتی به تأیید مراجع ذی صلاح رسیده و تصرفات بلامنازع و بلامعارض باشد، مالک تلقی خواهید شد.

نکته دوم) مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان درخواست تغییر کاربری را جهت انجام بررسی های اولیه اعم از مطابقت مدارک منضم به درخواست و نقشه ارائه شده و تشخیص زراعی و یا باغ بودن اراضی برابر مقررات موضوع ماده ۶ آیین نامه اجرایی به کارشناس یا کارشناسان منتخب رئیس سازمان جهاد کشاورزی ارجاع می نماید و پس از وصول نظریه مذکور مبنی بر زراعی و باغ بودن، نسبت به اخذ پاسخ استعلامات مقرر در ماده ۳ آیین نامه اجرایی اقدام و پرونده متشکله را به دبیرخانه کمیسیون ارسال تا در نوبت رسیدگی قرار گیرد .

نکته: چنانچه نظریه کارشناس یا کارشناسان منتخب بر غیر زراعی و باغی بودن اراضی مورد نظر باشد درخواست متقاضی منضم به نظریه مذکور بدون اخذ استعلامات به دبیرخانه کمیسیون ارسال تا به شرح ذیل اقدام گردد:

• چنانچه نظریه غیر زراعی و باغی بودن مورد تأیید رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان باشد مراتب عدم شمول قانون حفظ کاربری و اصلاحیه آن از طریق دبیرخانه کمیسیون به مرجع استعلام کننده یا متقاضی اعلام می گردد.‎
• چنانچه نظریه غیر زراعی و باغی بودن، مورد تأیید رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان نباشد، به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان اعلام تا استعلامات موضوع ماده ۳ آئین نامه اجرایی را انجام دهد.

نکته سوم) پرونده های واصله از مدیریت جهاد کشاورزی پس از تکمیل در دبیرخانه کمیسیون و دفاتر مخصوص ثبت و زمان ثبت پرونده در دبیرخانه کمیسیون به عنوان زمان مصرحه در تبصره ۳ ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها تلقی می گردد و در صورت نقص و عدم تکمیل مدارک مورد لزوم دبیر کمیسیون طی اخطاریه ای به متقاضی اعلام می نماید ظرف مدت یک ماه از تاریخ ثبت درخواست نسبت به رفع نقص اقدام نماید.

نکته چهارم) در صورتی که متقاضی مدارک و مستندات موضوع بند ۱ را به دبیرخانه کمیسیون تسلیم نماید دبیر کمیسیون می بایست در اجرای بند ۲ مراتب را به همراه مدارک و مستندات مربوطه به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان ارسال تا پس از تکمیل پرونده و با رعایت نوبت و ظرف مدت ۲ ماه، موضوع در کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ مطرح و اتخاذ تصمیم گردد.