اجاره سرقفلی

حق کسب یا پیشه یا تجارت که در قانون روابط موجر و مستاجر از آن یاد شده و در عرف نیز با عنوان حق سرقفلی از آن یاد می شود ، امروزه دارای آثاری با درجه اهمیت بالا است . مخصوصا زمانی که شخص مورد نظر یک تاجر باشد . درعرف ، سخن از خرید و فروش یا حتی اجاره این حق در میان است بدون اینکه از آثار آن مطلع باشند .

 حق سرقفلی :

سرقفلی که به عنوان یک حق مالی شناخته می شود از قدیم الایام در بین عموم مرسوم بوده و مورد حمایت آحاد مردم قرار می گرفت . به نحوی که شخصی با دارا بودن شخصیت تجاری و برند مخصوص خود ،از یک سری ویژگی ها و امتیازات به خصوص برخوردار میشد . این عرف به مرور زمان ، یک تاسیس واحد را به وجود آورد به نام حق سرقفلی . حقی که تاجر بتواند در آن تصرف کند و به دیگران انتقال دهد . نگاه قانونگذار و عرف جامعه اندکی متفاوت بوده ، که در ادامه به بررسی آن خواهیم پرداخت .

سرقفلی یک مالکیت غیر مادی یا به عبارتی حقی است بر مشتریان دائم و سرمایه آن تجارتخانه . این تعریف در اکثر کشور های دنیا مورد قبول واقع شده و، اعتبار قانونی آن موجب به رسمیت شناختن از نظر مردمان آن کشور ها نیز واقع گردیده است .

طبق قانون فوق الذکر : این حق ؛ امتیازی است که به موجب آن مستاجر متصرف ، به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است ، در اجاره کردن محل کسب خویش بر دیگران مقدم شناخته می شود .

این تعریف در کشور ما محدود تر عنوان گردیده ، به نحوی که سر قفلی نامی آشنا بین کسبه ، در قانون روابط موجر و مستاجر، از آن به اسم حق کسب یا پیشه یا تجارت یاد کرده است .

در عرف حال حاضر نیز منظور از سرقفلی به عبارت ساده این چنین است :

برای مثال ؛ زمانی که گفته می شود شخصی سرقفلی مغازه خویش را فروخت ، یعنی آن را تخلیه کرد و به دیگری واگذار نمود و بنابراین این مفهوم هیچ گاه شامل انتقال سرمایه تاجر و نام تجارتی او نمی شود .

اکنون متوجه شدیم که معیار شناخته شدن سرقفلی ( حق کسب یا پیشه یا تجارت ) به چه چیزی بستگی دارد.

اما این حسن شهرت که به عنوان منشاء اصلی این حق در نظر گرفته می شود چگونه به یک حق مالی تبدیل می گردد ؟

تعیین میزان سرقفلی :

حال با شناخت سرقفلی در قانون و عرف ، باید دید که چگونه این حق تعیین میگردد .

ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 با ارائه معیار هایی به جهت تعیین میزان سرقفلی یک رهنمود بسیار عالی در محاکم ، اللخصوص برای کارشناسان محسوب می گردید. با قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و حذف ماده فوق الذکر شاهد سوءاستفاده هایی بودیم که ضرر های هنگفتی برای طرفین به همراه داشت. تضییع شدن حقوق مستاجر از یک طرف و زیاده طلبی موجر از طرفی دیگر . ازاین رو آیین نامه ایی که ضوابط آن توسط وزارت دادگستری و وزارت مسکن و شهرسازی تهییه شد ، مشخص گردید . این آیین نامه تا حدودی خلا قانونی را بر طرف نمود اما ، چناچه در ادامه ملاحظه می گردد این آیین نامه نتوانست به طور کامل این معضل را پوشش دهد .لازم به ذکر است که برخی از کارشناسان علی رغم وجود چنین آیین نامه ایی ، با توجه به عرف و ، باتوجه به خرید و فروش املاک مشابه ، سرقفلی محل مربوطه را تعیین می نمایند. بنابراین در برخی از عرف ها شاهد آن هستیم که حسن شهرت و میزان کار مستاجر در تعیین این حق دخالتی ندارد .

مواردی که در ماده 11 قانون روابط مالک و مستاجر سال 1339 ذکر شده بود عبارت بودند از :

1) موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت

2) شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است

3) طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه و یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است

4) وضع محل اجاره از نظر نوع بنا

5) مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه‌بندی و تهیه‌ی اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیده است

6) نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر

موارد پرداخت سرقفلی :

در تعیین میزان حق سرقفلی ، موارد مطالبه حق به صراحت بیان نشده بود . موردی مهم که صراحت آن در قانون جدید روابط موجر و مستاجر تا حد زیادی معیین گردید . ابهامات موجود در موارد پرداخت این حق ، در مواد 15 و 19 قانون فوق الذکر در مواردی که دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه ، موجر را موظف به پرداختن سرقفلی می کرد مشخص گردید .

بند 1 از ماده 15 مشخص نمود  تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید ، یک عامل برای پرداخت این حق می باشد . در ادامه ، بند 2 ماده 15 ؛ تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت ، و در نهایت بند 3 ماده 15 در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود‌ درخواست تخلیه نماید ، می تواند مورد حکم به پرداخت سرقفلی منتهی شوند .

ماده 19 نیز با در نظر گرفتن چند فاکتور به تبیین موارد پرداخت سرقفلی پرداخته ؛ چناچه حق انتقال به غیر از مستاجرسلب شده یا اجاره نامه تنظیم نشده باشد و علاوه بر این موجر نیز با انتقال این منافع به شخص دیگر موافقت ننماید ، حال اگر مستاجر بخواهد در برابر تخلیه سرقفلی بگیرد طبق ماده 19 قانون فوق الذکر این امکان برای وی فراهم خواهد بود.

نکته مهمی که باید به آن توجه داشت تبصره این ماده است . قانونگذار تحت شرایطی صرفا نصف حق سرقفلی را درنظر گرفته .موضوعی که بر خلاف سهل انگاری های قانونگذار در خصوص سرقفلی ، به درستی وضع گردید ؛ در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات ماده 19 مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد . و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌پیشه یا تجارت را خواهد داشت .

انتقال سرقفلی :

اولین نکته ؛ حق کسب یا پیشه یا تجارت برای مستاجر است  و همانگونه که قبلا اشاره گردید به منظور حمایت از حسن شهرتی است ، که به عنوان یک حق مالی توسط قانونگذار حمایت شده است . منتها به دلیل اجاره ای که بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر منعقد می شود ، حق مالکیت را به شدت تحت الشعاع قرارداده ، به نحوی که مالکان ملک قبل ازانعقاد قرارداد اجاره ، مبلغی را به عنوان حق سرقفلی از شخص مقابل دریافت میکنند . کاملا بدیهی است که این عمل در واقع با روح قانون حق کسب یا پیشه یا تجارت ( حق سرقفلی ) در تعارض است . اما موضوع بحث ما در خصوص مستاجری است که حق انتقال به غیر به او اعطا گردیده ، در این حالت وی مخیر است حق سرقفلی را به همراه منافع مال الجاره به دیگری منتقل نماید .

2 نکته در خصوص انتقال حق سرقفلی :

نکته اول : حق سرقفلی می بایست به همراه منافع باشد ( ونه به تنهایی ) بنابراین چناچه شخصی بدون حفظ مالکیت منفعت ، اقدام به انتقال نماید با مفاد قانون مغایر بوده و انتقال او باطل تلقی می گردد .

نکته دوم : انتقال حق سرقفلی می بایست به حکم سند رسمی باشد .

استثنایی ممکن است به نکته فوق وارد گردد و آن اینکه طبق ماده 46 الی 48 قانون ثبت و ماده22 قانون   فوق الذکر مغایرتی با اینکه این حق به صورت سند عادی منتقل گردد وجود ندارد ، چرا که سند عادی ( مانند قولنامه ) در مورد انتقال املاک ثبت شده  ، یک امر پذیرفته شده می باشد . اما این امر ، همچنان در عرف برخی از محاکم مورد تردید است و گاها شاهد آرا متفاوتی از ایشان هستیم .

چناچه در خصوص انتقال حق سرقفلی دچار ابهام هستید می توانید از مشاورین برجسته بنیاد حقوقی سخن آرا و وکلای متخصص ملکی بهره جسته و از دعاوی احتمالی در دادگاه خودداری نمایید .