تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی

تعریف سند رسمی و سند عادی و ویژگی های آن ها

انتقال مالکیت ملک به دو صورت انجام می پذیرد؛ تنظیم سند عادی و تنظیم سند رسمی.

به موجب ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.

به موجب ماده 1288 قانون مدنی اسنادی که رسمی نباشند، عادی محسوب می‌شوند.

در قوانین موضوعه ایران، اسناد رسمی دارای اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی بوده و نمی‌توان نسبت به آن‌ها ادعای انکار و تردید مطرح کرد و جهت بی اعتبار نمودن اسناد رسمی، می بایست جعلی بودن آن اثبات گردد یا آن که سند واجد شرایط مذکور در ماده 1287 نباشد.

مالک سند کیست ؟

به موجب ماده 22 قانون ثبت اسناد، چنانچه ملکی دارای سند رسمی باشد، دولت کسی را که به عنوان مالک نامش در سند قید شده باشد یا به موجب سندی رسمی مالکیت ملک به وی منتقل شده باشد را به عنوان مالک خواهد شناخت.

لازم به ذکر است سابقاً در رویه قضایی محاکم دادگستری اسنادی همچون برگ سبز خودرو و کارت خودرو اسناد عادی تلقی و جهت اثبات مالکیت نزد محاکم کافی نبود و علاوه بر موارد مذکور وجود سند رسمی برای احراز مالکیت الزامی بود ولی اکنون این رویه اصلاح و مطابق بندهای ۲ و ۳ بخشنامه ی شماره 94/137204 مورخ 27/8/1394  صادره از سازمان ثبت اسناد و املاک که مضموناً حاکی از ضرورت مراجعه طرفین معامله برای ثبت معاملات خودرو به دفاتر اسناد رسمی بود، با صدور دادنامه ی شماره ۱۸۶۳ مورخه 2/12/1399  هیات محترم دیوان عدالت مستنداً به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آئین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال گردیده و در تاریخ 10/1/1400 شماره ۹۸۰۴۱۸۵ در روزنامه رسمی ثبت و ابلاغ شده است.

از آنجایی که برابر مواد مختلف قانون مذکور از جمله تبصره ماده ۱۴ و مواد ۳۴، ۳۵ و ۳۷ و خصوصا مواد ۴۳ و ۴۵ آرای شعب دیوان عدالت اداری و به ویژه هیئت عمومی در موارد مشابه برای تمامی دستگاه‌های اداری لازم‌الاجرا بوده و برای مستکفین مجازات در نظر گرفته شده است، لذا مستفاد قطعی از دادنامه مذکور و قوانین مربوط تلقی برگ سبز خودرو صادره از شرکت‌های تولیدی به عنوان سند مالکیت بوده و نقل و انتقال خودرو با ثبت مشخصات متعاملین و نیز مشخصات خودرو مندرج در برگ سبز در ادارات راهنمایی و رانندگی بلامانع بوده و ضرورتی به مراجعه به دفتر اسناد نمی‌باشد، مگر اینکه متعاملین خواهان ثبت آن در دفاتر مذکور باشند.

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چیست و چه زمانی مطرح می شود؟

با وجود برتری سند رسمی نسبت به سند عادی به ویژه در خصوص انتقال مالکیت اموال، این نقل و انتقالات همواره به صورت رسمی انجام نمی پذیرد و با توجه به شرایط در بسیاری از موارد، با تنظیم یک سند عادی مالکیت اموال منتقل و بهای آن نیز پرداخت می گردد و سپس در صورت امکان، مالک با اخذ سند رسمی، مالکیت خویش را مستحکم می سازد و از مزایای سند رسمی بهره مند می گردد و هنگامی که سند عادی انتقال تنظیم می گردد حتی اگر انتقال سند رسمی مالکیت در آن قید نشده باشد، فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت بوده و تنظیم سند رسمی انتقال تعهدی مازاد بر انتقال مالکیت نیست.

حال اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال امتناع نماید، خریدار می بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید و پس از اثبات انتقال مالکیت به وسیله سند عادی نزد دادگاه، فروشنده ملزم و مکلف به تنظیم سند رسمی شده و مالکیت ملک خریداری شده با ثبت در دفاتر اسناد رسمی به وی منتقل می گردد.

چگونگی و مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

الف) اگر طرفین در سند عادی تنظیمی جهت حضور در دفترخانه و انتقال رسمی مالکیت به خریدار، تاریخ مشخصی را تعیین کرده باشند، و فروشنده در تاریخ مشخص شده در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می بایست گواهی حضور خود (در رویه سابق گواهی عدم حضور فروشنده توسط دفترخانه صادر می شد که اکنون انجام نمی پذیرد) را از دفترخانه اخذ نماید تا با استناد به آن اثبات نماید که فروشنده از انجام تعهد خود مبنی بر انتقال رسمی مالکیت استنکاف نموده است. 

ب) اگر طرفین تاریخ مشخصی را جهت انتقال رسمی مالکیت و حضور در دفترخانه اسناد رسمی مشخص نکرده باشند، خریدار می بایست با ارسال یک اظهارنامه مراتب حضور در دفترخانه، و نیز تاریخ و ساعت حضور را به فروشنده اطلاع دهد. چنانچه فروشنده در تاریخ اعلامی بدون عذر موجه حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی حضور خود را از دفترخانه دریافت نماید. 

در نتیجه با فرض اینکه فروشنده مالک رسمی ملک مورد معامله باشد، خریدار می تواند با اخذ گواهی حضور خود از دفترخانه، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک را نزد محاکم قضایی مطرح نماید و دادگاه صالح به رسیدگی در این دعوا، دادگاه حقوقی است که در حوزه قضایی محل ملک باشد. لازم به ذکر است توصیه می شود جهت جلوگیری از نقل و انتقال ملک، همزمان با طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی خواسته دستور موقت جهت منع نقل و انتقال ملک نیز مطرح تا فروشنده توانایی فروش ملک به شخص دیگری را نداشته باشد.

مدارک لازم جهت ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی :

در این دعوی خریدار (خواهان) به طرفیت فروشنده (خوانده) اقدام به طرح دعوی نموده و با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی نسبت به ثبت دادخواست اقدام می نماید. مدارک ذیل نیز پیوست دادخواست می بایست تقدیم دادگاه گردد؛

1- مدارک و مستنداتی که خریدار (خواهان) به استناد آن­ها، خود را محق و مالک می داند مانند قرارداد یا مبایعه نامه

2- مدارک هویتی خواهان (کارت ملی یا شناسنامه)

3- در صورتی که دادخواست به نمایندگی از طرف خریدار (خواهان) ثبت می گردد، اسناد و مدارک جهت اثبات این نمایندگی (مانند وکالتنامه) می بایست به پیوست دادخواست ارسال گردد.

4- در صورت وجود مدارک مالکیت ملک (مانند سند مالکیت، پروانه ساخت و …) ، می بایست ضمن دادخواست تقدیم دادگاه گردد.

5- گواهی حضور در دفترخانه و اظهارنامه ارسالی به فروشنده

6- گواهی ارزش منطقه ای ملک (که این گواهی توسط دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و با توجه به منطقه، کاربری، متراژ و سایر مشخصه های ملک صادر شده و هزینه دادرسی دادخواست نیز با توجه به ارزش منطقه ای ملک برآورد می گردد).

7- تقاضای استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک حوزه ثبتی که ملک در آن واقع است.

نکات مهم :

• در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چنانچه سند ملک به نام مالک اول بوده و تمامی نقل و انتقالات به صورت سند عادی صورت گرفته باشد می بایست اسامی تمامی افراد ذیل در ستون خوانده دادخواست درج گردد؛
  • o       شخصی که ملک را از او خریداری نموده اید.
  • تمامی افرادی که به نحوی در نقل و انتقال ملک دخیل بوده اند از جمله وکیل و نمایندگان قانونی، خریداران و ایادی قبلی
  • مالک اصلی
• اگر ملک پایان کار جدید ندارد می بایست علاوه بر خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، الزام خوانده به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی هم خواسته شود.
• اگر ملک در رهن باشد، می بایست خواسته فک رهن هم توأمان تقدیم دادگاه شود.
• اگر ملک در بازداشت باشد، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد.
• اگر بیع منعقده به صورت شفاهی بوده و مدرک کتبی مبنی بر مالکیت وجود نداشته و ثمن معامله نیز پرداخت گردیده باشد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی می بایست همراه با خواسته دیگری تحت عنوان اثبات و احراز وقوع بیع با استناد به شهادت شهود و مدارک پرداخت ثمن تقدیم دادگاه شود.
• اگر ملک سابقه ثبتی ندارد و نقل و انتقال اکثر ملک هایی که در منطقه وجود دارند به صورت مبایعه نامه صورت پذیرد، می بایست دادخواست اثبات و احراز وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی ثبت گردد.

نمونه دادخواست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی یک واحد آپارتمان مسکونی :

خواهان: (مشخصات خریدار/ خریداران)

خوانده: (مشخصات فروشنده/ فروشندگان) (چنانچه ملک به نام مالک اول می باشد مشخصات تمامی کسانی که به نوعی در نقل انتقال دخیل بوده اند از جمله وکیل و نمایندگان، خریداران و ایادی قبلی، و مالک اصلی)

خواسته: 1- الزام خوانده/ خواندگان به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی ششدانگ یک واحد آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی —- فرعی از —- اصلی حوزه ثبتی —- شهرستان —– واقع در نشانی ——- به شرح متن مقوم به ——- ريال (مطابق با ارزش منطقه ای ملک)

2- تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک      3- مطالبه خسارات دادرسی

دلایل: 1- قرارداد عادی (مبایعه نامه) شماره —— مورخ ——      2- مدارک پرداخت ثمن

3- استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک      4- گواهی عدم حضور در دفترخانه       5- اظهارنامه ارسالی

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ——

با سلام

احتراماً به دلالت اسناد و دلایل تقدیمی در تبیین خواسته به استحضار می رساند؛

اینجانب (خواهان) به موجب قرارداد عادی شماره —– مورخ —— مبادرت به ابتیاع ششدانگ یک واحد آپارتمان مسکونی به انضمام کلیه منصوبات و متعلقات به مشخصات مندرج در ستون خواسته و قرارداد پیوست از خوانده (فروشنده) نموده ام و تمامی ثمن معامله نیز مطابق با مدارک پیوست پرداخت گردیده است. همچنین با ارسال اظهارنامه شماره ——– مورخ —— مراتب جهت حضور در دفتر اسناد رسمی —- در مورخ —– ساعت — به خوانده اطلاع رسانی لیکن ایشان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی امتناع و گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه به شماره —- مورخ —– مؤید صدق ادعای اینجانب است.

علیهذا با عنایت به مراتب معروضه، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال ملک با کلیه متعلقات و منصوبات به مشخصات مندرج در ستون خواسته به انضمام خسارات دادرسی مستنداً به مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۳ قانون مدنی و بند ۳ماده ۳۶۲ و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی را از آن مقام محترم قضایی استدعا دارم.

همچنین جهت جلوگیری از تضییع حقوق بنده و منع نقل و انتقال ملک، تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک و اجرای آن قبل از ابلاغ به استناد مواد 310 الی 320 قانون آیین دادرسی مدنی مورد تقاضاست.