تعریف مبایعه نامه :
مبایعه نامه سندی عادی است که طرفین معامله (خریدار و فروشنده) با تنظیم آن در خصوص انتقال مال اعم از ملک، خودرو یا … اقدام نموده و در خصوص زمان و مکان تحویل مال و نیز مبلغ یا ثمن معامله و نحوه پرداخت آن مکلف به ایفاء تعهدات مطابق با مندرجات مبایعه نامه می گردند که ممکن است به صورت دستنویس یا توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد و یکی از نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه امضاء و گواهی دو شاهد ذیل آن است که موجب اعتبار بخشیدن به قرارداد می شود.اما پیشنهاد میگردد این سند توسط یک وکیل ملکی و ثبتی قوی و باتجربه تنظیم گردد
شرایط صحت معامله
چهار رکن اساسی جهت صحیح بودن معامله می بایست وجود داشته باشد و چنانچه ارکان اصلی معامله رعایت نگردد آن معامله باطل خواهد بود.
1) قصد و رضایت طرفین معامله
2) تعیین موضوع معامله
3) طرفین معامله اهلیت داشته باشند یعنی رشید، عاقل و بالغ بوده و محجور نباشند.
4) معامله مشروعیت داشته باشد. (برای مثال قرارداد جهت خرید مال مسروقه فاقد مشروعیت است)
تعریف مفاهیم مرتبط با ابطال مبایعه نامه
الف) خیارات:
اختیاراتی است که به هر دو طرف قرارداد یا یکی از آنها یا شخص ثالث جهت فسخ معامله طی شرایط و مدت زمان معین اعطاء می گردد که به شرح ذیل می باشند:
1) خیار حیوان:
اگر مورد معامله (مبیع) حیوان باشد، تا سه روز پس از عقد قرارداد خریدار امکان فسخ معامله را دارد. این خیار بدین دلیل است که ممکن حیوان مریضی داشته باشد که در زمان انجام معامله مشخص نشود.
2) خیار رؤیت و تخلف از وصف:
مستنداً به ماده 410 قانون مدنی هر گاه کسی، مالی را ندیده و فقط به وصف بخرد، اگر دارای اوصافی که ذکر گردیده نباشد، اختیار آن را دارد که بیع را فسخ کند یا به همان نحوی که هست، قبول نماید.
3) خیار مجلس:
مستنداً به ماده 397 قانون مدنی هر یک از طرفین قرارداد، بعد از عقد، فی المجلس و مادامی که متفرق نشده اند، اختیار فسخ معامله را دارند، یعنی تا زمانی که طرفین در مکان عقد قرارداد حضور دارند می توانند قرارداد را فسخ نمایند و پس از خروج از آن مکان، دیگر این اختیار موجود نمی باشد.
4) خیار غبن:
غبن به معنای تفاوت ارزش مورد معامله با قیمت روز بازار می باشد و هنگامی که این تفاوت قیمت فاحش باشد به آن غبن فاحش گفته می شود. مطابق ماده 416 قانون مدنی اگر یکی از طرفین معامله، غبن فاحش داشته باشد، پس از اطلاع از غبن، می تواند معامله را فسخ نماید.
5) خیار تدلیس:
تدلیس به معنای پنهان کردن عیب و ایجاد فریب است و نسبت دادن وصفی که در مبیع یا ثمن وجود ندارد، یا مانور متقلبانه در معامله سبب ایجاد تدلیس می گردد که برای طرف مقابل ایجاد حق فسخ می نماید. این خیار به محض اطلاع می بایست اعمال گردد و از خیارات فوری محسوب می شود.
6) خیار تأخیر ثمن:
با استناد به ماده 402 قانون مدنی هر گاه در قرارداد زمان تحویل مبیع و پرداخت ثمن مشخص نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ عقد قرارداد سپری شود و خریدار تمام ثمن معامله را پرداخت ننماید و فروشنده نیز مورد معامله را تسلیم خریدار نکرده باشد، فروشنده می تواند معامله را فسخ نماید. نکته حائز اهمیت در این خیار این است که مورد معامله می بایست وجود خارجی داشته باشد.
7) خیار عیب:
مطابق ماده 422 قانون مدنی اگر پس از عقد قرارداد مشخص شود که مورد معامله معیوب است، خریدار این اختیار را دارد که قرارداد را فسخ یا با اخذ ارش (یعنی مابه التفاوت مال معیوب و سالم) معامله را قبول نماید.
8) خیار تبعض صفقه:
مطابق ماده 441 قانون مدنی، هر گاه که عقد بیع، نسبت به قسمتی از مبیع، به جهتی از جهات، باطل باشد، خریدار این اختیار را خواهد داشت که معامله را بطورکلی فسخ نماید و یا نسبت به قسمتی که بیع صحیح است بپذیرد و نسبت به قسمتی که بیع باطل است ثمن معامله استرداد گردد.
9) خیار شرط:
مستنداً به ماده 399 قانون مدنی، ممکن است در قرارداد طی مدت معین برای خریدار یا فروشنده یا هر دو یا شخص ثالث، مطابق توافق طرفین، به عنوان یکی از شروط قرارداد، شرط فسخ در نظر گرفته شود، و هر یک از طرفین قرارداد با استفاده از این اختیار می توانند در صورت تحقق شرایط، نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمایند.
نکته: طرفین می توانند هنگام انشاء مبایعه نامه، اقدام به اسقاط کافه خیارات نموده و کلیه خیارات قانونی را از خود و طرف معامله سلب و ساقط نمایند.
ب) اقاله؛ مستنداً به ماده 283 قانون مدنی به معنی بازپس گیری کلیه اموال مادی و غیر مادی که حین عقد قرارداد فیمابین طرفین رد و بدل گردیده است، بدین مضمون که طرفین پس از انعقاد قرارداد می توانند با توافق و تراضی اقدام به اقاله مبایعه نامه نمایند.
ج) محجور بودن: هرگاه پس از معامله، مشخص شود یکی از طرفین معامله مجنون یا سفیه یا صغیر باشد در این صورت آن معامله (در خصوص مجنون) باطل و (در رابطه با سفیه یا صغیر) غیر نافذ خواهد بود.
د) انفساخ: یعنی از بین رفتن قرارداد به محض حادث شدن امری، که دو مورد بطور مثال در ذیل ذکر گردید؛
1) از بین رفتن مال قبل از تحویل به خریدار
2) چنانچه در قرارداد شرطی درج شده و طرفین توافق نموده اند که اگر به شرط عمل نشود، قرار منفسخ خواهد بود.
شرایط طرح دعوی بطلان معامله
چنانچه شرایط اساسی صحت معامله موضوع ماده 190 قانون مدنی در معامله رعایت نشده باشد در این صورت دعوی بطلان معامله قابل طرح است.
شرایط طرح دعوی ابطال مبایعه نامه
هرگاه قرارداد یا معامله به علتی غیر شرایط صحت معامله بی اعتبار باشد مانند عدم تنفیذ معامله فضولی توسط مالک، که در این حالت می توان دعوی ابطال مبایعه نامه را مطرح نمود.
هر کدام از طرفین قرارداد که خواهان فسخ معامله هستند، می بایست با ارسال اظهارنامه موضوع فسخ را به طرف مقابل اطلاع رسانی نمایند.
دعوی ابطال مبایعه نامه جزء دعاوی مالی است و مرجع صالح به رسیدگی به این دعوا به منقول و غیرمنقول بودن مال مورد معامله و نیز محل تنظیم قرارداد بستگی دارد.
نمونه دادخواست ابطال مبایعه نامه
خواهان: (مشخصات ذینفع)
خوانده: (خوانده ردیف اول مشخصات فروشنده، خوانده ردیف دوم مشخصات خریدار)
خواسته: صدور حکم مبنی بر ابطال مبایعه نامه شماره —- مورخ —- موضوع معامله یک قطعه زمین با کاربری مسکونی به پلاک ثبتی — فرعی از — اصلی واقع در —— مقوم به —- ريال به انضمام مطالبه خسارات دادرسی
دلایل: 1- مدرک مالکیت 2- مبایعه نامه شماره —- مورخ —- 3- استعلام ثبتی
4- گواهی ارزش منطقه ای ملک
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان —-
با سلام
احتراماً مطابق اسناد و مدارک پیوست در تبیین خواسته اعلامی به استحضار می رساند؛
اینجانب مالک ششدانگ یک قطعه زمین مسکونی به مشخصات مندرج در ستون خواسته و مطابق با سند مالکیت پیوست می باشم که خوانده محترم ردیف اول بدون اذن و اجازه از ناحیه اینجانب اقدام به انتقال آن به موجب مبایعه نامه شماره —– مورخ —– به خوانده ردیف دوم نموده است.
با عنایت به فضولی بودن معامله و نظر به عدم تنفیذ آن از سوی اینجانب ابطال مبایعه نامه و مطالبه خسارت دادرسی مورد استدعاست.
